“Єдина доля” земділянки та нерухомості на ній

Вітаємо Вас!

02 лютого аж 297 народних обранців проголосували за прийняття в цілому Закону щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості (законопроєкт № 0850).

Та вже через декілька днів Нотаріальна палата України звернулася до народних депутатів з проханням скасувати рішення про прийняття цього Закону, мотивуючи це тим, що він порушує права фізичних та юридичних осіб, суперечить законодавству, створює умови для рейдерського захоплення земельних ділянок, ухилення від сплати податків та зменшення надходжень до держбюджету, зниження інвестиційної привабливості України.

Насправді ж ВРУ лише підкоригувала механізм реалізації правила, яке існувало у вітчизняному законодавстві України ще з 1970 року. Полягало воно у тому, що власник нерухомості як нерозривно пов’язаної із земельною ділянкою речі має набувати від попереднього власника і право на таку земельну ділянку. Адже якщо земельна ділянка належить одній особі, а нерухомість – іншій, то жодна із них не може в повному обсязі здійснювати свої правомочності власника в силу невіддільності цих об’єктів.

Розуміючи це, Верховний Суд України з 2015 року займає незмінну позицію щодо автоматичного та безумовного (без укладання будь-яких договорів, складання документів…) слідування права на земельну ділянку за правом власності на нерухомість, що розміщена на ній. Головне – щоб попередній власник нерухомості набув таке право на землю.

Тож після набрання чинності Законом від 02.02.2021 у разі придання (отримання у спадщину) об’єкта нерухомого майна та навіть об’єкта незавершеного будівництва Ви:

  • можете вимагати від нотаріуса зареєструвати право власності на земельну ділянку, власником якої був відчужувач, одночасно із набуттям права власності на нерухомість на підставі правочину щодо нерухомості. Тобто, без наявності окремого договору щодо земельної ділянки;
  • в силу закону стаєте стороною за договором оренди, емфітевзису, суперфіцію, укладеним попереднім власником нерухомості. При цьому укладати договір щодо заміни сторони користувача не обов’язково;
  • звертаєтесь протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на нерухомість до органу розпорядження землею з клопотанням про передачу Вам у власність або користування земельної ділянки під нею, якщо нерухомість розміщена на земельній ділянці державної або комунальної власності, що не перебуває у користуванні. Орган розпорядження землею зобов’язаний передати Вам земельну ділянку у власність або оренду у порядку, встановленому Земельним кодексом України;
  • отримуєте земельну ділянку у власність чи в оренду, якщо попередньому власнику земля належала на праві постійного користування, а Ви постійним землекористувачем бути не можете.

Отже, Закон від 02.02.2021 легалізував ті процедури, які багато років і так існували. Але підставою для їх реалізації були судові рішення. Тому долучитись до прохання Нотаріальної палати України не можемо: Закон від 02.02.2021 дійсно гідний того, аби набрати чинності та спростити власникам нерухомості процедуру оформлення землі під нею.

Ірина Висіцька, Партнер, адвокат