Кафе на карантині: чи потрібно сплачувати орендну плату за земельну ділянку

Консультація опублікована в системі Expertus: Головбух

Запитання: У нас було кафе, яке знаходилося на орендованій у сільради земельній ділянці. Але в березні 2020 року, коли були введені карантинні обмеження, нам було наказано кафе зачинити. А в липні 2020 року підприємець змінив місце діяльності і ми офіційно закрили заклад (весь цей час кафе не працювало). Звернулись до сільради, щоб розірвати договір, але вони нам відмовили, хоча в договорі є пункт, який передбачає розірвання договору, якщо припинено діяльність. Ми подавали запит на розгляд сесії, але ж нам продовжували нараховувати орендну плату. А на початку березня 2021 року прийшла податкова вимога на сплату боргу (за період з вересня по грудень включно). Ми звернулись в податкову і нам сказали, що договір продовжує діяти і в 2021 році нам також потрібно буде платити за землю. І вирішувати це питання потрібно з сільрадою (якої по факту у нас вже немає).

До кого звертатись та що робити в даному випадку?

 Відповідь: Коронавірусна інфекція (COVID-19, SARS-CoV-2) у глобальному масштабі без перебільшення торкнулася всіх. У сфері бізнесу запитань, подібних до викладеного вище, неймовірно багато.

Тим не менше, на законодавчому рівні передбачено звільнення від сплати плати за землю (земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних або юридичних осіб, та використовуються ними в господарській діяльності, лише за період з 01.03.2020 по 31.03.2020 (п. 1 Закону України від 30.03.2020 № 540-IX, яким викладено в новій редакції пункт 52підрозділу 10розділу XX «Перехідні положення» Податкового кодексу України).

У інший час обов’язковому застосуванню підлягає ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України (ГКУ), згідно із якою суб’єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов’язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов’язання – відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Окрім того, потрібно застосовувати і ч. 1 ст. 629 Цивільного кодексу України (ЦКУ), де передбачено, що договір є обов’язковим для виконання сторонами.

Тож допоки договір оренди земельної ділянки під приміщенням кафе є діючим (тобто, не припинений, не розірваний, не визнаний недійсним), орендар повинен виконувати його умови (у тому числі й сплачувати орендну плату).

  1. Відтак, першим варіантом виходу із ситуації, що склалась, є розірвання договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до ч. 3 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV (далі – Закон № 161) договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

А ч. 4 вказаної статті передбачає, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Отже, орендареві потрібно детально вивчити договір оренди земельної ділянки під приміщенням кафе щодо підстав та порядку його розірвання, у тому числі і в односторонньому порядку. Якщо у договорі не передбачена можливість розірвання договору в односторонньому порядку, то орендареві за наявності для того підстав варто ініціювати його розірвання за згодою сторін, а у випадку недосягнення такої згоди – розривати договір через суд.

  1. В існуючих умовах пандемії орендар може застосувати також варіант звільнення від орендної плати на час карантину. Аргументація при цьому наступна.

Відповідно до ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Постановою КМУ «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11.03.2020 № 211 карантин було встановлено з 12 березня 2020 року до 22 травня 2020 року на всій території України.

А постановою КМУ «Про встановлення карантину та запровадження обмежувальних протиепідемічних заходів з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 09.12.2020 № 1236 дію карантину продовжено до 30 квітня 2021 року.

Тож карантин в Україні встановлено з 12 березня минулого року і поки що до кінця квітня 2021 року.

При цьому згідно із зазначеними постановами КМУ від 11.03.2020 № 211, від 09.12.2020 № 1236 під час дії карантину встановлені обмежувальні заходи, у тому числі і заборона діяльності закладів громадського харчування (ресторанів, кафе, барів, закусочних, їдалень, кафетеріїв, буфетів тощо) з організацією дозвілля, у т.ч. проведення святкових заходів, банкетів, майстер-класів, публічних подій тощо.

Тому орендар може звернутися з листом до орендодавця з проханням звільнити його від орендної плати за договором на підставі ч. 6 ст. 762 ЦКУ. У такому листі орендареві варто зазначити про неможливість використання орендованої земельної ділянки за цільовим призначенням з огляду на заборону діяльності кафе внаслідок запроваджених карантинних заходів.

До листа слід додати докази такої неможливості: як нормативно-правові акти Уряду, рішення місцевих органів влади, так і внутрішні документи – накази про неможливість продовження діяльності на період карантину, про відправлення персоналу у відпустку на цей період тощо.

Направляти звернення слід таким чином, щоб залишились докази направлення (наприклад – з описом вкладення та повідомленням про вручення).

Якщо орендна плата нараховуватиметься і надалі, орендар може звернутися до суду за захистом своїх прав. Спосіб захисту визначатиметься залежно від конкретних обставин справи (реакції орендодавця/контролюючих органів): оскарження дій по нарахуванню орендної плати, визнання зобов’язання зі сплати орендної плати припиненим на період дії карантину чи інше.

Що стосується суб’єкта, до якого слід звертатися із вищенаведеними вимогами, то згідно з положеннями ст. 8 Закону України «Про добровільне об’єднання територіальних громад» об’єднана територіальна громада вважається утвореною за цим Законом з дня набрання чинності рішеннями всіх рад, що прийняли рішення про добровільне об’єднання територіальних громад, або з моменту набрання чинності рішенням про підтримку добровільного об’єднання територіальних громад на місцевому референдумі та за умови відповідності таких рішень висновку, передбаченому ч. 4 ст. 7 цього Закону.

Повноваження сільських, селищних, міських рад, сільських, селищних, міських голів, обраних територіальними громадами, що об’єдналися, завершуються в день набуття повноважень сільською, селищною, міською радою, обраною об’єднаною територіальною громадою. Після завершення повноважень сільських, селищних, міських рад, обраних територіальними громадами, що об’єдналися, їхні виконавчі комітети продовжують здійснювати свої повноваження до затвердження сільською, селищною, міською радою, обраною об’єднаною територіальною громадою, персонального складу її виконавчого комітету.

Об’єднана територіальна громада є правонаступником всього майна, прав та обов’язків територіальних громад, що об’єдналися, з дня набуття повноважень сільською, селищною, міською радою, обраною такою об’єднаною територіальною громадою.

З дня набуття повноважень сільською, селищною, міською радою, обраною об’єднаною територіальною громадою, у порядку, визначеному цим Законом, здійснюється реорганізація відповідних юридичних осіб – сільських, селищних, міських рад, обраних територіальними громадами, що об’єдналися, та розміщених поза адміністративним центром об’єднаної територіальної громади, шляхом їх приєднання до юридичної особи – сільської, селищної, міської ради, розміщеної в адміністративному центрі об’єднаної територіальної громади. Після завершення реорганізації відповідні юридичні особи – сільські, селищні, міські ради припиняються у порядку, визначеному цим Законом.

Юридична особа – сільська, селищна, міська рада, розміщена в адміністративному центрі об’єднаної територіальної громади, є правонаступником прав та обов’язків всіх юридичних осіб – сільських, селищних, міських рад, обраних територіальними громадами, що об’єдналися, з дня набуття повноважень сільською, селищною, міською радою, обраною об’єднаною територіальною громадою.

Таким чином, звертися із питаннями розірвання договору оренди/звільнення від сплати орендної плати орендареві слід до сільської, селищної чи міської ради – правонаступника сільради, яка передавала земельну ділянку в оренду.

З’ясувати такого правонаступника можна, звернувшись із відповідним запитом до сільського старости, або самостійно шляхом пошуку в інтернеті рішення сільради про її реорганізацію.

Автор: Ірина Висіцька, Партнер, адвокат Адвокатської фірми “Єфімов та партнери”