Договір компенсації орендної плати за земельну ділянку під придбаною нерухомістю

Питання:

ТОВ придбало нежитлові приміщення (склади). В експлуатацію не введені, підлягають реконструкції.

Земля під цими будівлями не виділена, договору на оренду земельної ділянки з містом у ТОВ немає.

Замовником будівництва виступає дане ТОВ та колишній власник будівель (на якого оформлений договір оренди землі під будівлями).

Підкажіть, будь ласка, чи потрібно укладати із орендарем земельної ділянки договір на компенсацію орендної плати за землю під нашими будівлями з часу купівлі даних будівель?

Відповідь:

Згідно з пп.14.1.147 п.14.1 ст.14 ПК України плата за землю – обов’язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Орендною платою є обов’язковий платіж за користування земельною ділянкою державної або комунальної власності на умовах оренди (за пп.14.1.136 п.14.1 ст.14 ПК України).

За п.288.1 ст.288 ПК України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (за п.288.4 ст.288 ПК України).

Відповідно до ч.1 ст.377 ЦК України до особи, яка набула право власності на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об’єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта, у порядку та на умовах, визначених ЗК України.

Аналогічні положення є:

в ч.4 ст.120 ЗК України, згідно з якою у разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію у відчужувача (попереднього власника), до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта, крім випадків, визначених ч.6 ст.120 ЗК України;

і в ч.3 ст.7 Закону України «Про оренду землі», за якою у разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта на праві оренди, до набувача такого об’єкта одночасно переходить право оренди земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) зазначеного об’єкта, розміщеного на земельній ділянці, крім випадків, визначених ч.4 ст.7 цього Закону, а також з урахуванням вимог ч.16 ст. 120 ЗК України.

З вказаних норм випливає те, що у випадку відчуження об’єкта нерухомості право оренди земельною ділянкою у попереднього власника припиняється автоматично та переходить до набувача такого майна. Це підтверджує й судова практика, зокрема, постанова Касаційного господарського суду Верховного Суду від 04.04.2019 у справі №910/7197/18, постанова Касаційного господарського суду Верховного Суду від 06.03.2019 у справі №914/2687/17, та постанова Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі №910/18560/16.

Тобто до ТОВ внаслідок купівлі вказаних нежитлових приміщень автоматично перейде право оренди земельної ділянки, яке належало колишньому власнику приміщень за договором оренди цієї землі під будівлями. Такий перехід права користування позбавляє попереднього власника обов’язку сплати орендних платежів, що свідчить про відсутність зобов’язання ТОВ компенсувати йому орендну плату.

З цього випливає, що необхідність укладати із орендарем земельної ділянки договір на компенсацію орендної плати за землю, на якій розташовані придбані будівлі – відсутня. Укладення такого договору немає правового сенсу, адже платежі, які здійснюватиме попередній власник не будуть орендною платою, відповідно й сплачені ТОВ за таким договором суми не можна вважати її компенсацією.

Ба більше, на підставі положень ст.185 ПК України, отримання продавцем нерухомості компенсації понесених ним витрат зі сплати орендної плати за землю державної або комунальної власності від нового власника приміщень, що розташовані на земельній ділянці, стосовно якої не переоформлено договір оренди з уповноваженим органом державної влади та/або органом місцевого самоврядування (до дати підписання договору оренди земельної ділянки такого уповноваженого органу безпосередньо з новим власником нерухомості), не є оплатою вартості послуг для цілей оподаткування ПДВ та не є об’єктом оподаткування (згідно з ІПК ДФС України від 08.02.2019 р. №440/6/99-99-15-03-02-15/ІПК). Вказане стосується й платежів, що здійснюватиме новий власник будівель за договором на компенсацію орендної плати. Тобто, контролюючі органи не враховуватимуть до складу витрат, при визначенні фінансового результату до оподаткування, платежі за договором на компенсацію ні попереднього, ні нового власників, що виключає можливість зменшення для них об’єкта оподаткування.

Насамкінець, варто зауважити, що у ТОВ, як нового власника приміщень, виникає обов’язок укласти договір оренди земельної ділянки з орендодавцем-органом місцевого самоврядування. Цей договір буде підставою для внесення змін до Державного реєстру прав на нерухоме майно щодо вказаного об’єкта, та дозволить уникнути ТОВ заборгованості зі сплати орендних платежів.

Вікторія Шелест,
юристка