Суборенда нежитлових приміщень комунального підприємства

EXPERTUS. Головбух

Питання: комунальне підприємство – платник ПДВ і податку на прибуток. Цікавить питання щодо надання в суборенду нежитлових приміщень, які знаходяться на балансі органу місцевого самоврядування і передані в оренду комун. підприємству.

Чи при наданні в суборенду приміщень потрібно буде проводити аукціон?

Які особливості надання в суборенду неж. приміщень, що перебувають в держ. чи комун. власності?

Відповідь:

Статтею 78 Господарського кодексу України (далі – ГКУ) передбачено, що комунальне унітарне підприємство утворюється компетентним органом місцевого самоврядування в розпорядчому порядку на базі відокремленої частини комунальної власності і входить до сфери його управління.

Орган, до сфери управління якого входить комунальне унітарне підприємство, є представником власника – відповідної територіальної громади і виконує його функції у межах, визначених ГКУ та іншими законодавчими актами.

Згідно зі ст. 22 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (далі – Закон), зокрема орендар має право за письмовою згодою орендодавця з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, передати в суборенду державне та комунальне майно, за виключенням майна, отриманого таким орендарем без проведення аукціону (конкурсу), та якщо інше не передбачено договорами оренди, укладеними до моменту набрання чинності цим Законом.

Строк надання майна в суборенду не може перевищувати строку дії договору оренди.

Майно не може бути передане в суборенду особам, які не відповідають вимогам до орендарів, встановлених частиною четвертою статті 4 Закону.

Особливості передачі майна в суборенду, в тому числі такі, що стосуються передачі в суборенду пам’яток архітектури та містобудування, які перебувають в орендному користуванні переможця аукціону на право довгострокової пільгової оренди занедбаних пам’яток архітектури і містобудування, порядок розподілу плати за суборенду, випадки, коли плата за суборенду може залишатися у розпорядженні орендаря, визначаються Порядком передачі майна в оренду щодо державного майна і рішенням представницького органу місцевого самоврядування щодо комунального майна.

Договори суборенди, укладені відповідно до цієї статті, оприлюднюються протягом п’яти робочих днів з дати їх укладення згідно з Порядком передачі майна в оренду.

Згадуючи ту ж частину 4 ст. 4 Закону, не можуть бути орендарями:

фізичні та юридичні особи, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції», а також пов’язані з ними особи;

юридичні особи, інформація про бенефіціарних власників яких не розкрита в порушення вимог Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань»;

фізичні та юридичні особи, зареєстровані в державах, включених FATF до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом, а також юридичні особи, 50 і більше відсотків статутного капіталу яких належать прямо або опосередковано таким особам;

фізичні та юридичні особи, які перебувають у процедурах банкрутства (неплатоспроможності) або у процесі припинення;

працівники орендодавця – щодо майна, яке надається в оренду такими орендодавцями;

працівники уповноважених органів управління та балансоутримувачів – щодо майна, оренда якого погоджується такими уповноваженими органами управління або яке знаходиться на балансі таких балансоутримувачів.

При цьому, ст. 3 Закону відносить нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення, а також їх окремі частини) до обʼєктів оренди.

Втім, ч. 3 ст. 15 Закону також встановлено заборону підприємствам, установам і організаціям, що отримали в оренду державне та/або комунальне майно без проведення аукціону, укладати договори суборенди щодо цього майна.

Тобто, навіть якщо статутом комунального підприємства передбачена можливість передачі орендованого майна в суборенду і на це є письмова згода органу місцевого самоврядування, але при цьому це майно було отримано в оренду без проведення аукціону, суборенда неможлива.

При цьому, якби комунальне підприємство отримало відповідне майно в оренду за наслідками аукціону, то подальша передача такого майна в суборенду на аукціоні не передбачається.

Втім, п. 6¹ Прикінцевих та перехідних положень Закону визначає, що під час дії воєнного стану Кабінет Міністрів України може встановити інші правила передачі в оренду державного та комунального майна, ніж ті, що передбачені цим Законом.

Кабмін таку постанову прийняв – «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» від 27.05.2022 №634 (далі – Постанова).

Так, п. 10 Постанови визначено, що під час воєнного стану може бути передане в суборенду таке майно, що перебувало в оренді до введення в дію воєнного стану:

визначене абзацами дев’ятим та десятим частини першої статті 3 Закону (майно органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування, державних і комунальних установ та організацій, Збройних Сил України, Служби безпеки України, Державної прикордонної служби України, Державної кримінально-виконавчої служби України, Державної служби спеціального зв’язку та захисту інформації України, правоохоронних та фіскальних органів, Національної академії наук України та національних галузевих академій наук, що не використовується зазначеними органами для здійснення своїх функцій; майно, що не підлягає приватизації).

Тут, до речі, «майно» є окремою категорією обʼєктів оренди та не ототожнюється із нерухомим майном, до якого відносять будівлі, споруди, приміщення, а також їх окремі частини (які також є обʼєктом оренди);

передане в оренду орендарям, визначеним абзацами другим, четвертим частини першої та абзацами четвертим – шостим частини другої статті 15 Закону (органи державної влади та органи місцевого самоврядування, інші установи і організації, діяльність яких фінансується за рахунок державного або місцевих бюджетів; Пенсійний фонд України та його органи; заклади освіти всіх форм власності, що мають ліцензію на провадження освітньої діяльності; громадські організації ветеранів для розміщення реабілітаційних установ для ветеранів; реабілітаційні установи для осіб з інвалідністю та дітей з інвалідністю для розміщення таких реабілітаційних установ).

Строк дії укладеного відповідно до цього пункту договору суборенди не може перевищувати строку, протягом якого діє воєнний стан, збільшеного на 12 місяців, але у будь-якому разі не може бути більшим за строк договору оренди.

Як бачимо, комунального підприємства серед цього переліку немає. Але Постанова дозволила суборенду саме цього майна на період воєнного стану. До цього Законом суборенда такого майна заборонялась.

А тому фактично будь-який обʼєкт оренди, визначений ст. 3 Закону, можна передати в суборенду. Звісно, з урахуванням інших зазначених нами вимог.

Наталія Брожко, Керівна Партнерка, адвокатка Адвокатської фірми «Єфімов, Брожко та партнери»