Якщо обʼєкт оренди на окупованій території

Питання:

Доброго дня. Державне підприємство передало у 2018 році в оренду основний засіб (вантажну машину). У серпні 2024 року Орендар звернувся з проханням розірвати договір оренди. Машина залишилась на окупованій території. Питання: як бути з майном державного підприємства? Чи припиняти договір, якщо майно не повернуто? Які дії потрібно вжити дії , для вирішення даного питання.

Відповідь:

Якщо звертатись до загальних положень договору оренди (найму), то відповідно до ст. 759 ЦКУ, орендодавець передає або зобов’язується передати орендареві майно в користування за плату на певний строк.

За ст. 781 ЦКУ, договір найму припиняється у разі смерті фізичної особи – наймача, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір найму припиняється у разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем. Наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов’язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;
наймодавець не виконує свого обов’язку щодо проведення капітального ремонту речі.

Згідно зі ст. 785 ЦКУ, у разі припинення договору найму наймач зобов’язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов’язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Також, не можна не звернути увагу на ст. 291 ГКУ, якою категорично визначено: одностороння відмова від договору оренди не допускається. З урахуванням того, що по відношенню до господарських договорів зазначена норма господарського законодавства є спеціальною, договір оренди сторонами у якому є суб’єкти господарювання, не можливо розірвати в односторонньому порядку – лише за взаємною згодою сторін чи за рішенням суду.

Проте, існує Закон, який регулює правові, економічні та організаційні відносини, пов’язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, а також передачею права на експлуатацію такого майна, а також майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим.

Відповідно до ст. 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», договір оренди припиняється у разі:

закінчення строку, на який його укладено;
укладення з орендарем договору концесії такого майна;
приватизації об’єкта оренди орендарем (за участю орендаря);
припинення юридичної особи – орендаря або юридичної особи – орендодавця (за відсутності правонаступника);
смерті фізичної особи – орендаря;
визнання орендаря банкрутом;
знищення об’єкта оренди або значне пошкодження об’єкта оренди.

Договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

Важливою у цьому питанні є Постанова КМУ від 27 травня 2022 року № 634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану», яка також внесла свої корективи.

Згідно до п. 5 цієї Постанови, договори оренди державного та комунального майна в період воєнного стану можуть бути достроково припинені за заявою орендаря, поданою ним орендодавцю на адресу електронної пошти, зазначену в договорі оренди. Заява вважається належно поданою, якщо вона підписана уповноваженою особою орендаря, а її PDF-копія надіслана з електронної адреси орендаря, зазначеної в договорі оренди.

Якщо договір не містить інформації про адресу електронної пошти сторін і при цьому майно перебуває на визначеній території (окупованій), заява про припинення договору подається відповідній обласній військовій адміністрації за місцезнаходженням орендованого майна засобами поштового зв’язку, електронного документообігу або на офіційну електронну адресу. Заява вважається належно поданою, якщо вона підписана уповноваженою особою орендаря та надіслана на адресу обласної військової адміністрації зазначеними в цьому пункті засобами зв’язку. Обласна військова адміністрація вживає заходів для подання заяви орендаря (у тому числі оригінальних примірників документів у разі їх наявності) орендодавцю відразу після появи можливості її подання.

Якщо сторони договору позбавлені можливості підписати акт повернення майна з оренди, майно вважається повернутим з моменту настання однієї з таких подій:

отримання орендодавцем заяви орендаря про дострокове припинення договору;
отримання обласною військовою адміністрацією за місцезнаходженням орендованого майна заяви орендаря про дострокове припинення договору, якщо майно перебуває на визначеній території і за умови, що договір оренди не містить інформації про електронну пошту сторін, а за місцезнаходженням орендодавця відсутня можливість вручення листа.

Якщо орендодавцем майна є Фонд державного майна, його регіональні відділення або представництва і при цьому орендоване майно розташоване на визначеній території і договір оренди не містить інформації про електронні адреси сторін, заява про дострокове припинення договору оренди надсилається Фонду державного майна або регіональному відділенню, визначеному Фондом державного майна, про що Фонд державного майна повідомляє на власному офіційному веб-сайті або в інший визначений Фондом державного майна спосіб.

Отже, орендар має право в односторонньому порядку відмовитись від договору оренди державного майна під час воєнного стану, і договір має бути припинений, навіть якщо майно фактично не повернуто (адже теоретично воно буде вважатись повернутим з моменту отримання заяви орендаря про дострокове розірвання договору). Тож рекомендуємо спиратись на вищевказану Постанову для вчинення подальших дій.

Проте, варто розглянути і інший варіант для подальших дій – не розірвання договору, а залишення його в силі, проте без сплати орендної плати.

Відповідно до ч. 6 ст. 792 ЦКУ, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Враховуючи, що в даному випадку йдеться про неможливість повернути майно та неможливість використання цього майна наймачем, то як варіант – можна запропонувати залишити договір чинним, проте без сплати орендної плати, посилаючись на вищезазначену норму.

Анастасія ПОЛЄЖАЄВА,

юрист Адвокатського об’єднання

«Адвокатська фірма «Єфімов, Брожко та Партнери»