Питання: Підприємство на загальній системі оподаткування, не платник ПДВ, передає нерухомість в рахунок погашення кредиту і відсотків відповідно до іпотечного договору.
Запитання:
У випадку продажу нерухомості дорожче за основну суму боргу чи має бути повернута підприємству різниця від продажу?
Відповідь: Для відповіді на це запитання слід пояснити відмінність між зверненням стягнення на предмет застави шляхом його реалізації і припиненням застави з інших підстав.
Відповідно до ст.20 Закону України «Про заставу» від 02.10.1992 № 2654-XII заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави в разі, якщо в момент настання терміну виконання зобов’язання, забезпеченого заставою, воно не буде виконано, якщо інше не передбачено законом чи договором. Звернення стягнення на заставлене майно здійснюється за рішенням суду або третейського суду, на підставі виконавчого напису нотаріуса, якщо інше не передбачене законом або договором застави. Реалізація заставленого майна, на яке звернено стягнення, провадиться державним виконавцем, приватним виконавцем на підставі виконавчого листа суду або наказу господарського суду, або виконавчого напису нотаріусів у встановленому порядку, якщо інше не передбачено цим Законом чи договором.
Відповідно до ст.21 цього ж Закону реалізація заставленого майна здійснюється шляхом його продажу на аукціонах (публічних торгах), у тому числі у формі електронних торгів, якщо інше не передбачено договором, а державних підприємств та відкритих акціонерних товариств, створених у процесі корпоратизації, всі акції яких перебувають у державній власності, – виключно з аукціонів (публічних торгів).
Згідно зі ст.25 Закону «Про заставу» якщо при реалізації предмета застави виручена грошова сума перевищує розмір забезпечених цією заставою вимог заставодержателя, різниця повертається заставодавцю. Тобто наслідки у вигляді повернення заставодавцю вказаної різниці встановлені законодавцем лише для випадків реалізації заставленого майна, на яке звертається стягнення.
Що ж до припинення застави, то відповідно до ст.28 Закону «Про заставу» застава припиняється, у тому числі в разі придбання заставодержателем права власності на заставлене майно.
Правовідносини щодо застави нерухомого майна регулюються Законом України «Про іпотеку» від 05.06.2003 № 898-IV, відповідно до ст.37 якого іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.
Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб’єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов’язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Таким чином, обов’язком іпотекодержателя є відшкодування іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Наприклад, якщо вимоги іпотекодержателя, забезпечені іпотекою, складають 1000 грн, а відповідно до оцінки предмету іпотеки його вартість складає 1500 грн, то 90% вартості предмета іпотеки складає 1350 грн. Тож, відшкодувати іпотекодержатель іпотекодавцеві має суму в розмірі 1350 – 1000 = 350 грн.
При цьому такий обов’язок іпотекодержателя, який набув право власності на предмет іпотеки залежить від факту придбання ним у власність цього предмету і не залежить від факту подальшого його продажу, та тим більше від ціни такого подальшого продажу.
Тож, відповідаючи на запитання, слід зазначити, що у випадку продажу нерухомості, яка перейшла у власність іпотекодержателя, дорожче за основну суму боргу різниця від продажу не повинна бути повернути іпотекодавцеві.
Facebook Messenger
Skype
Telegram
Viber
WhatsApp
Електронна пошта
