Продаж учасником нерухомості своєму ТОВ

Відповідь: Щодо ризиків слід виходити з того, що засновник (учасник) ТОВ та саме ТОВ є різними суб’єктами цивільних правовідносин. Водночас слід не забувати, що директор ТОВ є представником цього ТОВ у відносинах з іншими суб’єктами.

Відповідно до ст.237 ЦК України представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов’язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє. А відповідно до ч.3 ст.238 ЦКУ представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом.

Іншими словами, договір купівлі-продажу будинку має бути укладений або власником будинку з ТОВ в особі представника, відмінного від власника будинку, або ж від імені власника будинку має діяти інший представник, а сам власник діятиме від імені ТОВ.

Ризик у цьому випадку майже відсутній, оскільки договір купівлі-продажу будинку підлягає нотаріальному посвідченню (ст.657 ЦКУ), а нотаріус з майже нульовою ймовірністю посвідчить такий договір, якщо директор ТОВ укладатиме його із собою.

Щодо податкових наслідків

Оподаткування операцій з продажу нерухомого майна фізичною особою має три аспекти: ПДФО, ВЗ і пенсійний збір. Та залежить від кількості таких операцій та строку перебування майна, яке продається, у власності продавця.

Відповідно до п.172.1 ст.172 Податкового кодексу України не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці). При цьому умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину. Таке майно можна продати й раніше.

Відповідно до п.172.1. ст.172 ПКУ не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці).

Згідно з абзацом першим п.172.2 ст.172 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), підлягає оподаткуванню за ставкою 5%, визначеною п.167.2 ст.167 ПКУ.

Відповідно до абзацу другого п.172.2 ст.172 ПК дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті) підлягає оподаткуванню за ставкою 18%, визначеною п.167.1 ст.167 ПК.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості у вигляді отриманих у спадщину об’єктів нерухомості, підлягає оподаткуванню за ставкою 5%.

Дохід від продажу об’єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому п.172.2 ст.172 ПКУ (третій і далі продаж), може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України (абз.4 п.172.2 ст.172 ПКУ). Такими витратами є:

а) кошти, сплачені платником податків як вартість цінних паперів та майнових прав, погашення яких відбулося шляхом передачі об’єкта нерухомості (або його частини);

б) кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва;

в) витрати, понесені на придбання об’єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва;

г) вартість об’єкта нерухомості, переданого платнику податку у власність як оплата його частки у статутному капіталі господарського товариства при виході такого платника податків із складу учасників юридичної особи;

ґ) вартість предмета іпотеки, за якою іпотекодержатель набув у власність предмет іпотеки;

д) витрати на придбання об’єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами;

е) реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у звʼязку з придбанням (отриманням) прав на об’єкт нерухомості;

є) вартість об’єкта нерухомості, що був задекларований особою як об’єкт декларування у порядку одноразового (спеціального) добровільного декларування, відповідно до підрозділу 9⁴ розділу XX «Перехідні положення» ПКУ;

ж) вартість об’єкта нерухомості, що був отриманий при ліквідації (припиненні) юридичної особи (у тому числі іноземної) або утворення без статусу юридичної особи (у тому числі іноземного) платником податків – акціонером (учасником, партнером, пайовиком, засновником, контролюючою особою);

з) витрати, понесені на будівництво об’єкта нерухомості.

При цьому об’єкт нерухомості, подарований платнику податку, вважається придбаним за вартістю, що дорівнює сумі державного мита, реєстраційного збору чи інших аналогічних платежів, податків та зборів, сплачених у звʼязку з таким даруванням.

Розрахунок зменшення доходу від продажу об’єктів нерухомості на суми дозволених витрат проводиться платником податку самостійно, якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об’єктів нерухомого майна не є юридична особа чи самозайнята особа (податкові агенти).

Дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі (п.172.3 ст.172 ПКУ).

Пунктом 172.5 ст.172 ПКУ встановлено, що сума податку на доходи фізичних осіб визначається та самостійно сплачується через банківські установи особою, яка продає або обмінює з іншою фізичною особою нерухомість, – до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни.

Військовий збір

Об’єктом оподаткування є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід, до якого входить і дохід від продажу нерухомого майна (пп.1.2 п.16¹ підрозділу 10 розділу ХХ ПКУ). Так у випадку продажу протягом року першого об’єкта нерухомості, набутого у власність більше трьох років тому, військовий збір не сплачується, оскільки не сплачується в такому разі ПДФО. У всіх інших випадках військовий збір підлягає сплаті за ставкою 1,5% від тієї ж бази оподаткування, що й ПДФО.

Щодо пенсійного збору слід мати на увазі наступне. Згідно зі ст.1 Закону України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування» від 26.06.1997 № 400/97-ВР платниками збору на обов’язкове державне пенсійне страхування є, у тому числі, підприємства, установи та організації незалежно від форм власності та фізичні особи, які придбавають нерухоме майно, за винятком державних підприємств, установ і організацій, що придбавають нерухоме майно за рахунок бюджетних коштів, установ та організацій іноземних держав, що користуються імунітетами і привілеями згідно із законами та міжнародними договорами України, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України, а також громадян, які придбавають житло і перебувають у черзі на одержання житла або придбавають житло вперше.

Нерухомим майном визнається жилий будинок або його частина, квартира, садовий будинок, дача, гараж, інша постійно розташована будівля, а також інший об’єкт, що підпадає під визначення групи 3 основних засобів та інших необоротних активів згідно з ПКУ.

Нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майна здійснюється за наявності документального підтвердження сплати збору на обов’язкове державне пенсійне страхування з операцій купівлі-продажу нерухомого майна. Суми збору на обов’язкове державне пенсійне страхування з операцій купівлі-продажу нерухомого майна сплачуються платниками цього збору за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса.

При цьому пенсійний збір сплачується за ставкою 1 відсоток від вартості об’єкта оподаткування. 

О. Єфімов,

Старший Партнер Адвокатського об’єднання «Адвокатська фірма «Єфімов та партнери», доктор філософії права, доцент, адвокат, аудитор, доцент кафедри приватного права, Київського національного економічного університету імені Вадима Гетьмана