Питання: ТОВ платник єдиного податку 3 гр. 5%, має на балансі квартири, які планує здавати в оренду. У вартість оренди не входять комунальні послуги. Управляюча компанія надає власникам квартир послуги з утримання будинку та компенсацію комунальних послуг.
Чи може ТОВ укласти тристоронні договори з орендарями та Управляючою Компанією, в яких оренда буде сплачуватися на ТОВ, а обслуговування та комунальні на Управляючу Компанію?
Чи можуть виникнути якісь податкові наслідки для ТОВ (платника єдиного податку)?
Відповідь: Ключовим моментом відповіді на це запитання є принцип свободи договору, закріплений у ст.3 Цивільного кодексу України та деталізований у ст.627 ЦКУ, відповідно до якої сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦКУ, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. При цьому відповідно до ст.6 ЦКУ сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства; сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами; сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд; сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов’язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.
Відповідно до ст.283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Згідно зі ст.759 ЦКУ за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Істотними умовами договору оренди є: об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу (ст.284 ГКУ). При цьому орендна плата – це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством (ст.286 ГКУ).
Що стосується комунальних послуг, то Законом України «Про житлово-комунальні послуги» від 24.06.2004 № 1875-ІV передбачено, що комунальні послуги – це результат господарської діяльності, спрямованої на задоволення потреби фізичної чи юридичної особи власників приміщення, будинку, споруди, житлового комплексу або у комплексу будинків і споруд.
Отже, предметом договору оренди є встановлення розміру саме орендної плати за користування майном. Щодо комунальних послуг слід виходити з того, що їх отримує/споживає орендар та має самостійно укласти договори на споживання комунальних послуг та енергоносіїв з їх безпосередніми постачальниками.
У цьому разі немає потреби укладати тристоронній договір, хоча це й не суперечить чинному законодавству. Набагато простіше і зрозуміліше буде укладення договору оренди між орендарем і орендодавцем, в якому зазначити, що комунальні послуги не є його предметом а споживаються орендарем на підставі самостійно укладених ним договорів з постачальниками.
Щодо податкових наслідків слід виходити з того, що у даному випадку вони полягають в тому, що орендодавець не є платником ПДВ, а вся сума орендної плати включається у виручку орендодавця.
У разі якщо орендодавець вирішить перейти на сплату єдиного податку за ставкою 3% плюс ПДВ, може виникнути питання, щодо нарахування ним податкових зобов’язань з ПДВ на суму комунальних платежів, якщо він їх отримуватиме як компенсацію своїх комунальних витрат від орендарів. Такої точки зору притримується ДПС України, наприклад у листі від 06.01.2017 № 200/Р/99-99-13-01-02-14. Проте ця точка зору періодично змінюється, а тому задля зниження зазначеного ризику не варто вказувати в договорі оренди про те, що орендар компенсує орендодавцеві понесені останнім витрати на сплату комунальних послуг. Не варто навіть укладати тристоронній договір, вказаний у запитанні, оскільки є ризик того, що податківці угледять участь орендодавця в оплаті комунальних послуг. Оптимально у цьому разі вказати в договорі оренди про те, що орендар самостійно укладає договори на отримання ним комунальних послуг.
Обмеження щодо площі житлової нерухомості (100 м2), яку можуть здавати в оренду платники єдиного податку, передбачені пп.291.5.3. п.291.5. ст.291 Податкового кодексу України стосуються лише фізичних осіб, а не юридичних. Тому тут ризики не спостерігаються.
Facebook Messenger
Skype
Telegram
Viber
WhatsApp
Електронна пошта
