Питання: Ми хочемо передати в оренду з викупом квартиру. Квартира у власності. Ми придбали її без мети передачі в оренду з викупом конкретному клієнту.
За договором оренди орендар виплачує щомісяця:
- Орендну плату
- Частину вартості квартири, яку в кінці оренди він отримує у власність. Орендар вправі розірвати договір в будь-який час. У такому разі йому повертається сплачена в періоді оренди частина вартості квартири.
Чи можна не кваліфікувати цю операцію як лізинг, оскільки в лізинговому договорі має бути три сторони: продавець, лізингодавець, лізингоотримувач.
Ми вважаємо, що при такому договорі оренди не виникає обов’язок виписки податкової накладної на всю вартість квартири як би це треба було робити при лізингу.
Прошу надати аргументи в підтримку нашої версії і контраргументи (чому таки правочин є лізингом).
Відповідь: Відповідно до ст.8101 Цивільного кодексу України оренда житла з викупом є особливим видом найму (оренди) житла, що може передбачати відступлення орендодавцем права вимоги боргу іншій особі – вигодонабувачу.
За договором оренди житла з викупом одна сторона – підприємство-орендодавець передає другій стороні – фізичній особі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря.
Підприємство-орендодавець набуває право власності на попередньо обране особою-орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі та здійснює розпорядження таким житлом до його повного викупу.
Укладення та припинення договору оренди житла з викупом здійснюються на умовах та у порядку, визначених законом.
Істотними умовами договору оренди житла з викупом є:
1) найменування сторін;
2) характеристики житла, щодо якого встановлюються відносини оренди з викупом;
3) строк, на який укладається договір;
4) розміри, порядок формування, спосіб, форма і строки внесення орендних платежів та умови їх перегляду;
5) умови дострокового розірвання договору;
6) порядок повернення коштів у разі дострокового розірвання або припинення договору;
7) права та зобов’язання сторін;
8) відповідальність сторін;
9) інші умови, визначені законом.
Договір оренди житла з викупом є документом, що свідчить про перехід права власності на нерухоме майно від підприємства-орендодавця до особи-орендаря з відкладальними обставинами, визначеними законом.
Згідно зі ст.806 Цивільного кодексу України за договором лізингу одна сторона (лізингодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (лізингоодержувачеві) у володіння та користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі).
До договору лізингу застосовуються загальні положення про найм (оренду) з урахуванням особливостей, встановлених параграфом 6 глави 58 ЦК України та законом.
Відповідно до ст.807 ЦК України предметом договору лізингу може бути майно, визначене індивідуальними ознаками, яке відповідає критеріям основних засобів відповідно до законодавства.
Згідно зі ст.5 Закону України «Про фінансовий лізинг» від 04.02.2021 № 1201-ІХ лізинг вважається фінансовим, у разі якщо до лізингоодержувача переходять усі ризики та винагороди (вигоди) щодо користування та володіння об’єктом фінансового лізингу, за умови додержання хоча б однієї з таких ознак (умов):
1) об’єкт фінансового лізингу передається на строк, протягом якого амортизується не менше 75 відсотків його первісної вартості, а лізингоодержувач зобов’язаний на підставі договору фінансового лізингу або іншого договору, визначеного договором фінансового лізингу, протягом строку дії договору фінансового лізингу придбати об’єкт фінансового лізингу з подальшим переходом права власності від лізингодавця до лізингоодержувача за ціною та на умовах, передбачених таким договором фінансового лізингу або іншим договором, визначеним договором фінансового лізингу;
2) сума лізингових платежів на момент укладення договору фінансового лізингу дорівнює первісній вартості об’єкта фінансового лізингу або перевищує її;
3) балансова (залишкова) вартість об’єкта фінансового лізингу на момент закінчення строку дії договору фінансового лізингу, передбаченого таким договором, становить не більше 25 відсотків первісної вартості (ціни) такого об’єкта фінансового лізингу станом на початок строку дії договору фінансового лізингу;
4) об’єкт фінансового лізингу, виготовлений на замовлення лізингоодержувача, після закінчення дії договору фінансового лізингу не може бути використаний іншими особами, крім лізингоодержувача, зважаючи на його технологічні та якісні характеристики.
Строк, на який лізингоодержувачу передається об’єкт фінансового лізингу у володіння та користування, не може становити менше одного року.
Об’єктом фінансового лізингу може бути майно, визначене індивідуальними ознаками, що відповідає критеріям основних засобів відповідно до законодавства, не заборонене законом до вільного обігу на ринку і щодо передачі якого в лізинг законом не встановлено обмежень. При цьому не можуть бути об’єктами фінансового лізингу земельні ділянки та інші природні об’єкти, а також об’єкти, визначені ч.2 статті 3 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
Наведені вище норми законодавства формують базу для науковців, які розмежовують фінансовий лізинг та оренду житла з викупом. Найголовніша відмінність цих правових інститутів у тому, що вони регулюються різними нормами права: фінансовий лізинг – спеціальним Законом та параграфом 6 глави 58 ЦК України, а оренда житла з викупом – нормами глави 59 Цивільного кодексу України, теж спеціальними.
І хоча вони містять деякі схожі риси, достатньо між ними й відмінностей. Так об’єктом оренди житла може бути лише житло, а предметом фінансового лізингу – майно, що відповідає ознакам основних засобів.
Відповідно до ст.16 Закону «Про фінансовий лізинг» до складу лізингового платежу включаються:
1) сума, що відшкодовує частину вартості об’єкта фінансового лізингу;
2) винагорода лізингодавцю за отриманий у фінансовий лізинг об’єкт фінансового лізингу;
3) інші складові, зокрема платежі та/або витрати, що безпосередньо пов’язані з виконанням договору фінансового лізингу та передбачені таким договором.
Тобто, лізингодавець з кожним лізинговим платежем отримує частину вкладених в об’єкт лізингу коштів та винагороду, а орендодавець за договором оренди житла з викупом отримує – орендні платежі, тобто плату за користування житлом.
Можна ще багато відмінностей між цими двома договорами віднайти. Але сам факт того, що їх існування врегульовано різними нормами ЦК України, свідчить про те, що це різні правові інститути.
Стосовно ПДВ при здійсненні операцій фінансового лізингу детально роз’яснено на сайті ГУ ДПС у Донецькій області (https://dn.tax.gov.ua/media-ark/news-ark/427438.html).
Відповідно до п.п. «а» п. 185.1 ст. 185 ПКУ об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку, зокрема, з передачі об’єкта фінансового лізингу в користування лізингоотримувачу/орендарю.
Відповідно до п. 188.1 ст. 188 ПКУ база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (крім акцизного податку на реалізацію суб’єктами господарювання роздрібної торгівлі підакцизних товарів, збору на обов’язкове державне пенсійне страхування, що справляється з вартості послуг стільникового рухомого зв’язку, податку на додану вартість та акцизного податку на спирт етиловий, що використовується виробниками – суб’єктами господарювання для виробництва лікарських засобів, у тому числі компонентів крові і вироблених з них препаратів (крім лікарських засобів у вигляді бальзамів та еліксирів).
При цьому база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг не може бути нижче ціни придбання таких товарів/послуг, база оподаткування операцій з постачання самостійно виготовлених товарів/послуг не може бути нижче звичайних цін, а база оподаткування операцій з постачання необоротних активів не може бути нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції (у разі відсутності обліку необоротних активів – виходячи із звичайної ціни), за деякими винятками.
Відповідно до п.п. 196.1.2 п. 196.1 ст. 196 ПКУ не є об’єктом оподаткування ПДВ операції повернення майна із схову (відповідального зберігання) його власнику, а також майна, попередньо переданого в концесію або лізинг (оренду) концесієдавцю або лізингодавцю (орендодавцю), крім переданого у фінансовий лізинг. Тобто, операції з передачі майна у фінансовий лізинг та повернення майна, переданого у фінансовий лізинг, є об’єктом оподаткування ПДВ, база оподаткування яких визначається відповідно до п. 188.1 ст. 188 ПКУ. Це тому, що об’єкти фінансового лізингу фактично і юридично продаються, а не передаються в користування.
При цьому, відповідно до п. 187.6 ст. 187 ПКУ датою виникнення податкових зобов’язань орендодавця (лізингодавця) для операцій фінансової оренди (лізингу) є дата фактичної передачі об’єкта фінансової оренди (лізингу) у користування орендарю (лізингоотримувачу).
ПКУ не містить норм про те, що оренда житла з викупом є фінансовим лізингом, або оподатковується за правилами фінансового лізингу. Проте слід мати на увазі, що суть договору також має вагоме значення для визначення тієї чи іншої операції як фінансовий лізинг.
Так, у випадку, наведеному в запитанні, йдеться про те, що орендар житла сплачує окрім орендної плати частину вартості квартири, яку в кінці оренди він отримує у власність. За своєю правовою суттю це означає, що орендар житла має зобов’язання оплатити вартість житла у повному обсязі, але оплачує його частинами. А це своєю чергою означає, що житло фактично вже продано. І це перша подія, яка породжує обов’язок нарахувати ПДВ на всю вартість проданої квартири. А за договором оренди житла з викупом частина вартості квартири не оплачується. Оплачується лише орендна плата.
Враховуючи викладене, слід рекомендувати виключити з договору оренди житла умову про оплату частину його вартості, та збільшити просто оренду плату. У такому разі ризик визнання такого договору як фінансовий лізинг істотно зменшиться.
Facebook Messenger
Skype
Telegram
Viber
WhatsApp
Електронна пошта
