Мінімальна орендна плата і комунальні платежі

Відповідь: Ключовим моментом відповіді на це запитання є принцип свободи договору, закріплений у ст.3 Цивільного кодексу України та деталізований у ст.627 ЦКУ, відповідно до якої сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦКУ, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. При цьому відповідно до ст.6 ЦКУ сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства; сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами; сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд; сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов’язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Відповідно до ст.283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Згідно зі ст.759 ЦКУ за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Істотними умовами договору оренди є: об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу (ст.284 ГКУ). При цьому орендна плата – це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством (ст.286 ГКУ).

Що стосується комунальних послуг, то Законом України «Про житлово-комунальні послуги» від 24.06.2004 № 1875-ІV передбачено, що комунальні послуги – це результат господарської діяльності, спрямованої на задоволення потреби фізичної чи юридичної особи власників приміщення, будинку, споруди, житлового комплексу або у комплексу будинків і споруд.

Отже, предметом договору оренди є встановлення розміру саме орендної плати за користування майном. Щодо комунальних послуг слід виходити з того, що їх отримує/споживає орендар та може самостійно укласти договори на споживання комунальних послуг та енергоносіїв з їх безпосередніми постачальниками.

Проте, враховуючи свободу договору орендар і орендодавець можуть домовитися про те, що:

1. комунальні послуги входять до складу орендної плати і є її частиною. Або
2. комунальні послуги орендар орендодавцеві взагалі не відшкодовує. Або
3. орендар сплачує орендну плату орендодавцеві і все. Про комунальні послуги взагалі можна не домовлятися окремо, або ж просто цю умову не включати в договір оренди.

У всіх наведених варіантах домовленостей мінімальний розмір орендної плати, встановлений відповідно до постанови КМУ «Про затвердження Методики визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб» від 29.12.2010 № 1253, буде включати в себе й комунальні платежі. І в такий спосіб можна буде уникнути заниження розміру орендної плати та вихід за межі мінімального розміру оренди, встановленого відповідно до згаданої постанови КМУ.

Для підтвердження викладеного можна послатися на Лист ДФС України «Про податок на додану вартість» від 04.08.2016 № 26595/7/99-99-15-03-02-17.

Державна фіскальна служба України у Листі вказує, що склад та порядок формування собівартості наданих послуг з оренди та облік отриманого відшкодування (компенсації) комунальних платежів має визначатися орендодавцем в обліковій політиці із врахуванням принципу превалювання сутності над формою та згідно з вимогами Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 16 «Витрати» та пунктів 10 – 14 Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 15 «Дохід», які визначають порядок визнання доходів та витрат від надання послуг.

Складовою частиною господарської діяльності з нерухомим майном є, у тому числі отримання ряду послуг, пов’язаних з необхідністю утримання такого майна (теплова та електрична енергія, природний газ, послуги з водопостачання, водовідведення, охорони, інших супутніх товарів/послуг тощо (далі – комунальні послуги та енергоносії), сплата податків, пов’язаних з рухомим/нерухомим майном (транспортний податок, земельний податок, орендна плата за землю, податок на нерухоме майно), а також перенесення вартості таких витрат на вартість готової продукції чи послуг, в тому числі і формування з урахуванням таких витрат розміру орендної плати за рухоме/нерухоме майно.

З огляду на викладене, ДФСУ робить висновок про те, що у вартості орендної плати за рухоме/нерухоме майно орендар має здійснювати економічне відшкодування (компенсацію) всіх елементів витрат, пов’язаних з послугами з надання майна в оренду.

ДФСУ у вказаному Листі дійшла висновку також про те, що спожиті орендарем комунальні послуги та енергоносії мають включатися до складу орендної плати у разі оформлення одного договору оренди із застереженням про сплату виключно орендної плати.

Стосовно того, чи є різниця між орендарями другої та третьої групи спрощеної системи оподаткування, слід зазначити, що оскільки платники єдиного податку другої і третьої групи не зобов’язані вести облік витрат (за винятком платників третьої групи, які сплачують ПДВ), то у цьому випадку підхід до формування розміру орендної плати та включення до її складу комунальних послуг буде єдиним. 

О. Єфімов,

Старший Партнер Адвокатського об’єднання «Адвокатська фірма «Єфімов та партнери», доктор філософії права, доцент, адвокат, аудитор, доцент кафедри приватного права, Київського національного економічного університету імені Вадима Гетьмана