Оренда частини нерухомості спрощенця

Відповідь: Згідно з п.291.4. ст.291 Податкового кодексу України до другої групи спрощеної системи оподаткування відносяться фізичні особи – підприємці, які здійснюють господарську діяльність з надання послуг, у тому числі побутових, платникам єдиного податку та/або населенню, виробництво та/або продаж товарів, діяльність у сфері ресторанного господарства, за умови, що протягом календарного року відповідають сукупності відповідних критеріїв.

Водночас, згідно з пп.291.5.3. ПК України не можуть бути платниками єдиного податку першої – третьої груп фізичні особи – підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 900 квадратних метрів.

Зрозуміло, що в питанні йдеться про оптимальний найменш ризикований спосіб здавати в оренду нежитлову нерухомість загальною площею, що перевищує допустиму для перебування на спрощеній системі оподаткування. Проте тут виникають та існують певні ризики.

Так, першим є ризик визнання контролюючим органом позички (безоплатного користування майном) орендою. Підставою для цього є ст.827 Цивільного кодексу України, відповідно до якої за договором позички одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов’язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку. Користування річчю вважається безоплатним, якщо сторони прямо домовилися про це або якщо це випливає із суті відносин між ними.

За ч.3 цієї статті ЦК України до договору позички застосовуються положення глави 58 цього ж Кодексу, які регулюють відносини найму (оренди). Це й буде підставою для контролюючого органу прирівняти позичку до оренди. І ризик в тому, що протилежне слід доказувати в суді, а там самі знаєте, як може бути.

Другий ризик пов’язаний з першим, і полягає в тому, що передача в оренду частин нерухомості менше встановленого обмеження, позбавляє права такого ФОПа залишатися на спрощеній системі оподаткування, якщо загальна площа нерухомості, яка здається в оренду, перевищує встановлене обмеження.

Так, в Узагальнюючій податковій консультації щодо застосування спрощеної системи оподаткування, обліку та звітності фізичними особами – підприємцями, які здійснюють діяльність з надання нерухомого майна в оренду, затвердженій Наказом ДПС України від 20.02.2012 № 136, податківці зазначають: «…якщо площа майна, яке належить на правах власності фізичній особі та надається в оренду (частина здається фізичною особою – підприємцем, а частина фізичною особою – не суб’єктом господарювання), перевищує норми, встановлені пп. 3 п. 291.5 ст. 291 Кодексу, то така фізична особа – підприємець, що здійснює діяльність з надання в оренду власної нерухомості, не має права перебувати на спрощеній системі оподаткування.

Зазначене не забороняє фізичній особі – підприємцю здійснювати діяльність на загальній системі оподаткування».

Зрозуміло, що в цьому разі ДПС коментує питання, коли одна й та ж особа здає в оренду нерухомість в граничних межах як ФОП-спрощенець, а в межах перевищення, як ФОП на загальній системі. Та загальний напрямок думок податківців прослідковується як фіскальний. Тому в наведеній у питанні ситуації, податківці  швидше виходитимуть з того, що частина нерухомого майна здається в оренду ФОПом-спрощенцем, а друга частина здається ним же в позичку, яку теж слід тлумачити як оренду (ч.3 ст.827 ЦК України). Принаймні, це більш очікувана поведінка контролюючого органу, як на мене.

Тому менш ризикованим виходом з цієї ситуації може бути здавання в оренду частини нерухомого майна (нежитлової нерухомості) в межах 900 м². А іншу частину бажано використовувати самому і не здавати ані в оренду, ані в позичку. Принаймні юридично.

Так, у вказаній УПК на друге запитання ДПС дала таку відповідь: «фізична особа – підприємець може перебувати на спрощеній системі оподаткування та здавати частину житлового приміщення в оренду (30 кв. метрів), за умови якщо решта житлового приміщення (120 кв. метрів) не перебуває в оренді».

Отже, у договорі оренди слід зазначити, що в оренду передається нежитлова нерухомість площею до 900 м². Принаймні, де-юре, в оренді перебуватиме дозволена спрощеною системою оподаткування площа. А от щодо де-факто…

  О.Єфімов,

Старший Партнер Адвокатського об’єднання «Адвокатська фірма «Єфімов, Брожко та партнери», доктор філософії права, доцент, адвокат, аудитор, доцент кафедри приватного права, Київського національного економічного університету імені Вадима Гетьмана, член Науково-консультативної ради при Верховному Суді