Компенсація орендарем комунальних послуг

Відповідь: Дійсно, точка зору ДПС України щодо порядку оподаткування компенсації орендодавцеві-спрощенцю суми комунальних послуг змінилася з оподаткування єдиними податком аж та включення цієї суми в дохід спрощенця аж на оподаткування на загальних підставах. Так, в Індивідуальній податковій консультації від 17.05.2024 № 2768/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК ДПС України зазначила: «враховуючи викладене, дохід у вигляді відшкодування суми комунально-житлових послуг, отриманий фізичною особою – платником податку від юридичної особи, включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податків та оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18 відс. і військовим збором за ставкою 1,5 відс. на загальних підставах.

При цьому юридична особа зобов’язана виконати усі функції податкового агента, визначені Кодексом».

Зрозуміло, що така точка зору має певні недоліки. Наприклад, уявіть собі, що орендодавцем є юридична особа – платник ЄП третьої групи, який на відміну від фізичної особи не може бути одночасно платником єдиного податку та податку на прибуток за загальними правилами. Виходить, що висновок, наведений вище в ІПК, поширюється винятково на спрощенців фізичних осіб і водночас не стосується спрощенців – юридичних осіб. Погодьтеся, якось нелогічно виходить.

Повертаючись до запитання, зауважимо, що відповідно до ст.4 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» від 16.07.1999 № 996-XIV одним з принципів бухгалтерського обліку та фінансової звітності є принцип превалювання сутності над формою, відповідно до якого операції обліковуються відповідно до їх сутності, а не лише виходячи з юридичної форми.

І цей принцип «допоможе» контролюючому органу під час перевірки надати запит про пояснення щодо порядку формування змінної частини орендної плати і що саме включається до «витрат Орендодавця, спрямованих на підтримання Приміщення у належному стані, шляхом його обслуговування та утримання». А ще може виникнути питання про те, чому в п.4.3 Договору зазначено про те, що «Орендар не відшкодовує Орендодавцю вартість комунальних послуг спожитих при використанні орендованого приміщення (користування електроенергією, водопостачанням та опаленням)». Адже Орендар не лише цю вартість не відшкодовує Орендодавцеві. Він навряд чи прямо відшкодовуватиме витрати на зарплату бухгалтера Орендодавця.

Отже, наведене формулювання умов договору оренду несе в собі такі ризики:

1. Наштовхує контролюючий орган на необхідність застосування принципу превалювання сутності над формою.
2. Прямо дає зрозуміти, що змінна частина орендної плати пов’язана з вартістю спожитої орендарем електроенергії, водопостачання та опалення.
3. Розмір змінної частини орендної плати цілком логічно буде сприйнятий контролюючим органом як компенсація вартості вказаних послуг.

Зменшити вказані ризики можна, якщо в договорі оренди обумовити механізм формування змінної частини орендної плати у такий спосіб, щоб відсутність зв’язку між розміром змінної частини і вартістю спожитих орендарем електроенергії, водопостачання та опалення, була більше ніж очевидною та водночас формування змінної частини орендної плати було більш ніж логічним.

Другим шляхом зниження такого ризику можна визнати перекладення на орендодавця обов’язку оплати спожитої орендарем електроенергії, водопостачання та опалення безпосередньо постачальникам таких послуг. Так, щоб ФОП-орендодавець взагалі був усунутий з процесу оплати спожитої орендарем електроенергії, водопостачання та опалення. У такому разі в договорі оренди навіть згадки не буде про компенсацію вартості спожитої орендарем електроенергії, водопостачання та опалення.

Третій шлях потребує певної довіри між орендарем та орендодавцем, оскільки в цьому разі в договорі оренди слід встановити такий розмір орендної плати, який буде з одного боку незмінним, а з іншого включатиме в себе також і вартість спожитої орендарем електроенергії, водопостачання та опалення. Можна в договорі застерегти, що сторони переглядатимуть розмір орендної плати через певний проміжок часу (квартал, півріччя, рік). Проте не обумовлювати такий перегляд розміру «незмінної» орендної плати вартістю спожитої орендарем електроенергії, водопостачання та опалення.

Звісно, що в цьому разі досягнути «справедливості» буде досить складно, оскільки орендар за таких умов у договорі буде або недоплачувати, або переплачувати фактично обумовлену орендну плату. Та вирішити це можна коригуванням орендної плати на наступний період за додатковою угодою до договору оренди.

Проте і в цьому разі є свої недоліки, оскільки «несправедливим» і таким, що суперечить логіці закону, слід вважати оподаткування компенсації вартості спожитої орендарем електроенергії, водопостачання та опалення не лише ПДФО за ставкою 18% і ВЗ 5%, як то вважає ДПС України, а й взагалі будь-яке оподаткування, навіть єдиним податком, оскільки компенсація вартості спожитої орендарем електроенергії, водопостачання та опалення за своєю суттю взагалі не може бути доходом орендодавця, який підлягає оподаткуванню. Але це вже інше питання.

  О. Єфімов,

Старший партнер Адвокатського об’єднання «Адвокатська фірма «Єфімов, Брожко та Партнери», доктор філософії права, доцент, адвокат, аудитор, доцент кафедри приватного права, Київського національного економічного університету імені Вадима Гетьмана