Суборенда нерухомості і податки

Відповідь: Відповідаючи коротко, слід зазначити, що ця схема є цілком законною і цілком робочою, хоча і з деякими ризиками.

Згідно зі ст.759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. А за ст.774 ЦКУ передання наймачем речі у володіння та користування іншій особі (піднайм, тобто в суборенду) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. При цьому строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму. До договору піднайму застосовуються положення про договір найму. Щодо розміру суборендної плати обмежень не передбачено.

Отже, фізична особа орендодавець вправі укласти договір оренди з ФОПом на спрощеній системі оподаткування 3-ї групи, а такий ФОП своєю чергою зможе передати майно в суборенду юридичній особі. Усе це буде відбуватися в межах законодавства.

Щодо ризиків.

Відповідно до пп.292.1. ст.292 Податкового кодексу України доходом платника єдиного податку для фізичної особи – підприємця є дохід, отриманий протягом податкового (звітного) періоду в грошовій формі (готівковій та/або безготівковій); матеріальній або нематеріальній формі, визначеній пунктом 292.3 цієї статті. При цьому до доходу не включаються отримані такою фізичною особою пасивні доходи у вигляді процентів, дивідендів, роялті, страхові виплати і відшкодування, доходи у вигляді бюджетних грантів, а також доходи, отримані від продажу рухомого та нерухомого майна, яке належить на праві власності фізичній особі та використовується в її господарській діяльності. І згідно з п.292.3. ст.292 ПКУ до суми доходу платника єдиного податку включається вартість безоплатно отриманих протягом звітного періоду товарів (робіт, послуг). Безоплатно отриманими вважаються товари (роботи, послуги), надані платнику єдиного податку згідно з письмовими договорами дарування та іншими письмовими договорами, укладеними згідно із законодавством, за якими не передбачено грошової або іншої компенсації вартості таких товарів (робіт, послуг) чи їх повернення, а також товари, передані платнику єдиного податку на відповідальне зберігання і використані таким платником єдиного податку.

Отже, у разі укладення договору оренди, який не передбачає сплати оренди, ФОП має збільшити свій дохід на суму безоплатно отриманої послуги, несплаченої орендної плати в розмірі звичайної ціни. У цьому разі ризик полягає в тому, що при перевірці контролюючий орган може не погодитися з розміром несплаченої орендної плати і порахувати її на свій розсуд, збільшивши при цьому суму єдиного податку, вже сплаченого ФОПом.

Щоб не ризикувати так, краще все таки укласти договір оренди на платній основі з якоюсь мінімальною сумою орендної плати, аніж не сплачувати її взагалі.

Відстрочка на 10 років може також бути розтлумачена податковим органом як безоплатна оренда з відповідним донарахуванням єдиного податку. У такому разі захищати своє право доведеться в суді, що буде явно дорожчим за сплату 100 грн щомісячної орендної плати.

Ще один ризик такої схеми ґрунтується швидше на практиці поведінки контролюючих органів, а не на законі. Проте ігнорувати таку практику я би не рекомендував.

Так, судячи з описаної схеми, метою її є мінімізація податків. Принаймні до таких висновків не важко дійти, прочитавши запитання. Адже у разі укладення договору оренди власником майна з юридичною особою, з кожної сплати орендної плати юридична особа зобов’язана буде утримувати та сплачувати в бюджет 18% податку на доходи фізичних осіб та 5% військового збору.

Отже, податківцям ніщо не завадить «звинуватити» учасників схеми в ухиленні від сплати ПДФО і ВЗ, що може призвести до необхідності захищати свою схему в суді, а може й навіть в кримінальному провадженні, залежно від суми «недоплачених» ПДФО і ВЗ.

Тому, рекомендація в тому, щоб власник майна сам зареєструвався платником – спрощенцем 3-ї групи і спокійно собі сам сплачував єдиний податок 5% та військовий збір 1% з суми орендної плати, мінімізувавши вказані вище ризики.

  О.Єфімов,

Старший партнер Адвокатського об’єднання «Адвокатська фірма «Єфімов, Брожко та партнери», доктор філософії права, доцент, адвокат, аудитор, доцент кафедри приватного права, Київського національного економічного університету імені Вадима Гетьмана, член Науково-консультативної ради при Верховному Суді