Питання: Нежитлове приміщення належить на праві спільної часткової власності двом фізичним особам у рівних частках. Ці фізичні особи зареєстровані як ФОП та мають намір використовувати нежитлове приміщення в господарській діяльності та передати частину приміщень в оренду. Чи можна підписати тристоронній договір з орендарем та передати в оренду 600 м2, тобто по 300 м2 з кожного ФОП?
Відповідь: Відповідно до п.291.5 ст.291 Податкового кодексу України не можуть бути платниками єдиного податку першої – третьої груп фізичні особи – підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 га, житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 100 м2, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 300 м2.
Ця норма «виписана» таким чином, що тлумачити її можна у два способи:
- ФОПам – спрощенцям дозволяється здавати в оренду не більше 300 м2 нежитлових приміщень, навіть якщо їх загальна площа перевищує 300 м2 і при цьому залишатися спрощенцями. Або,
- ФОПам – спрощенцям не дозволяється здавати в оренду нежитлові приміщення, загальна площа яких перевищує 300 м2, навіть якщо в оренду здається площа до 300 м2.
Таке подвійне тлумачення є наслідком недоліків так званої юридичної техніки при формулюванні норм законодавства.
Однак на користь першого способу тлумачення свідчить згадування у названій нормі не лише нежитлових приміщень (споруд, будівель), а і їх частин. А тому обмеження загальної площі з точки зору лексичного тлумачення має стосуватися не лише нежитлових приміщень (споруд, будівель), а і їх частин.
Такої ж думки притримується і ДФС України, яка в ІПК від 01.11.2017 № 2457/П/99-99-13-01-02-14/ІПК зазначила: «якщо загальна площа кожного окремого виду майна та/або їх частки, яке надається в оренду, не перевищує норми, встановлені пп.3 п. 291.5 ст. 291 Кодексу, то така фізична особа – підприємець, що здійснює діяльність з надання в оренду власної нерухомості, має право перебувати на спрощеній системі оподаткування».
Більше того, у зазначеній ІПК ДФС рекомендує застосовувати Узагальнюючу податкову консультацію щодо застосування спрощеної системи оподаткування, обліку та звітності фізичними особами – підприємцями, які здійснюють діяльність з надання нерухомого майна в оренду, затверджену Наказом ДФС України від 20.02.2012 № 136. У цій УПК на запитання про те, чи може фізична особа, яка має у власності житлове приміщення загальною площею 150 кв. метрів, надавати в оренду частину цього приміщення (кімнату) площею 30 кв. метрів як фізична особа – підприємець на спрощеній системі оподаткування, ДФС України дала таку відповідь: «фізична особа – підприємець може перебувати на спрощеній системі оподаткування та здавати частину житлового приміщення в оренду (30 кв. метрів), за умови якщо решта житлового приміщення (120 кв. метрів) не перебуває в оренді».
Однак така позиція ДФС України не убезпечує від конфліктів з податківцями, які обрали другий спосіб тлумачення названої вище норми. Так, Шостий апеляційний суд постановою від 28.02.2019 № 826/1209/14 підтримав рішення окружного адміністративного суду міста Києва у спорі платника податків з ДПІ у Святошинському районі міста Києва. У цій справі ДПІ посилалася на те, що позивач є власником нежитлових приміщень загальною площею 1057,80 м2, а тому передача будь-якої частини такого приміщення в оренду, позбавляє його права залишатися спрощенцем.
У ході розгляду справи судом першої інстанції було встановлено, що відповідно до договору найму (оренди) нежитлового приміщення, який укладено між фізичною особою-підприємцем та орендарем, в оренду було передано приміщення критої автостоянки загальною площею 295,00 м2. Тобто вираз «загальною площею» обидві судові інстанції застосували до тієї частини приміщення, що передається в оренду, а не до усього об’єкту нежитлової нерухомості. З цього суд зробив висновок: «надані позивачем докази підтверджують факт здачі в оренду приміщень загальна площа яких не перевищує 300 кв. м, а відтак правомірно перебував на спрощеній системі оподаткування зі сплатою єдиного податку».
Отже, враховуючи наявність згаданих вище ІПК, УПК та судових рішень, слід дійти висновку про те, що фізична особа – підприємець, яка перебуває на спрощеній системі оподаткування та є власником нежитлового приміщення, загальна площа якого перевищує 300 м2, вправі залишатися платником єдиного податку у разі передачі в оренду частини такого нежитлового приміщення, якщо загальна площа такої частини не перевищує 300 м2. І цей висновок стосується обох співвласників нежитлової нерухомості, кожен з яких окремо може задавати в оренду частину своєї частки нежитлової нерухомості з дотриманням ліміту оренди в 300 м2 знову ж таки на кожного з них окремо.
На що треба звернути увагу, так це на той факт, що вказані в запитанні співвласники володіють вказаним нежитловим приміщенням на праві спільної часткової власності. Тобто вони володіють часткою нежитлового приміщення, а не конкретними його частинами. Тож, здавати в оренду вони можуть не конкретні нежитлові приміщення чи квадратні метри, а лише частини своїх часток.
Тому в договорі оренди варто зазначити, що предметом оренди є не конкретні приміщення, а частини частки власників – орендодавців. І за актом приймання-передачі в оренду варто передавати частки (наприклад, 1/8 чи 1/5… від загальної площі нежитлового приміщення, що належать орендареві на праві спільної часткової власності). Головне, щоб результат множення такої частки на загальну площу всього нежитлового приміщення не перевищував 300 м2.
Що стосується питання про те, яким має бути договір оренди, тристороннім чи двостороннім, то з точки зору цивільного законодавства обидва варіанти є правомірними (це якщо не вдаватися у те, що по суті два орендодавці в одному договорі роблять це договір три суб’єктним, але усе ж двостороннім, оскільки сторонами є орендодавець, що складається з двох суб’єктів, та орендар). У такому разі може бути укладено як договір з двома орендодавцями, в якому має бути зазначено, хто є орендодавцем і якої частки, так і можуть бути укладені два окремих договори.
Проте слід мати на увазі, що у разі коли в договорі оренди предмет оренди – частка нежитлового приміщення буде перевищувати 300 м2, то це дасть підстави податківцям позбавити статусу спрощенця обох орендодавців. Хоча би тому, що чинний ПКУ не передбачає механізму поділу площі загального предмета оренди на двох окремих орендарів для визначення їх права перебувати на спрощеній системі оподаткування. А відповідно до ст.19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Отже, укладення договору оренди, в якому два спрощенці – орендодавці надаватимуть в оренду нежитлове приміщення, загальна площа якого перевищуватиме 300 м2, нестиме додаткові податкові ризики втрати статусу платника єдиного податку обома такими орендодавцями. Уникнути таких ризиків можна і варто шляхом укладення двох окремих договорів оренди з окремими предметами оренди, частка кожного з яких відповідатиме площі, що не перевищує 300 м2.
А для ще більшої упевненості в правомірності перебування в статусі платника єдиного податку, слід спільну часткову власність перетворити на приватну власність кожного окремого співвласника. Для цього існує правовий механізм поділу майна в натурі та виділення кожному із співвласників натуральної його власності замість частки у спільній власності.
Facebook Messenger
Skype
Telegram
Viber
WhatsApp
Електронна пошта
