Оренда, суборенда: як правильно…

Питання: ТОВ і ФОП-1 уклали між собою договір оренди строком на три роки. Своєю чергою ФОП-1 вирішив здавати це приміщення в суборенду. За умовами договору оренди між ТОВ і ФОП-1 орендар має право здавати приміщення в суборенду не більше, аніж на строк дії Договору оренди.

ФОП-1 знайшов суборендаря – ФОП-2. Зі свого боку ФОП-2 здійснив ремонт в цьому приміщенні, відповідно витративши власні кошти. Між ФОП-1 і ФОП-2 існує усна домовленість про те, що ФОП-2 вкладає кошти в ремонт приміщення, а сума орендних платежів за рахунок цього буде зменшена. Крім того була домовленість між ФОП-1 і ФОП-2 про те, що ФОП-2 орендує це приміщення протягом 6 років, але пізніше ФОП-2 дізнався, що договір оренди укладено на три роки.

Запитання:

  1. Який вид договору краще за все укласти в ситуації між ФОП-1 і ФОП-2: договір суборенди чи попередній договір? Чи може інший варіант?
  2. Запропонуйте варіанти, яким чином краще відобразити в договорі між ФОП-1 та ФОП-2, що ФОП-2 отримує приміщення в користування на 6 років (хоча договір оренди між ТОВ і ФОП-1 укладено всього на три роки)?

 

Відповідь: Відповідно до ст.774 Цивільного кодексу України передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм або суборенда) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. При цьому строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму. До того ж до договору піднайму застосовуються положення про договір найму.

Згідно зі ст.793 ЦКУ договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. При цьому договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений за результатами електронного аукціону строком більше ніж на п’ять років. Відповідно до ст.220 ЦКУ у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним, тобто, говорячи пересічною мовою, такий договір вважається неіснуючим. Його навіть суд не може визнати недійсним, бо не можна визнати недійсним те, чого немає.

 

Таким чином, договір суборенди приміщення строком на 6 років без його нотаріального посвідчення є нікчемним. Тобто з точки зору законодавця, він не існує, а тому й не породжує жодного юридичного наслідку.

 

Оптимальним варіантом відшкодування витрат на здійснення ремонту є укладення договору суборенди строком не більше, аніж строк самого договору оренди, та зменшення на суму вартості ремонту орендних платежів за договором суборенди, укладеним на три роки.

 

Можливий також варіант укладення договору суборенди в межах строку договору оренди та одночасне укладення договору підряду на виконання ремонту в орендованому приміщенні. Вірніше сказати, спочатку укладається договір підряду між ФОП-2 (підрядником) та ФОП-1 (замовником), за яким у ФОП-1 виникає обов’язок оплатити ремонтні роботи ФОП-2, а вже потім ФОП-2 орендує на умовах суборенди це приміщення.

Залежно від системи оподаткування обох ФОП можна потім провести припинення зобов’язань зарахуванням зустрічних однорідних вимог (якщо вони не є платниками єдиного податку) або ж шляхом здійснення зустрічних платежів: ФОП-2 сплачує орендну плату ФОП-1 за договором суборенди, а ФОП-1 сплачує ФОП-2 вартість ремонтних робіт.

Врешті решт замовником ремонтних робіт може виступити й сам власник приміщення – ТОВ, якщо сторони це узгодять. У такому разі платежі не будуть зустрічними.

 

Стосовно оформлення договору суборенди строком на 6 років слід виходити з того, що у наведеному запитанні договір суборенди є нікчемним, тобто неіснуючим. Тому договір суборенди слід укладати за згоди власника – ТОВ та нотаріально його посвідчувати, якщо строк оренди перевищуватиме три роки.

Що стосується попереднього договору, то відповідно до ст.635 ЦКУ попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Проте якщо ФОП-1 ухилятиметься від укладення основного договору – договору суборенди на наступні три роки після збігу перших трьох років з тієї причини, що ТОВ відмовилося укладати з ФОП-1 новий договір оренди, то навряд чи хтось зможе довести необґрунтованість ухилення ФОП-1 від укладення нового договору суборенди. Тому укладення попереднього договору особливих гарантій продовження оренди не надає.

Як варіант можна укласти між ФОП-1 і ФОП-2 договір суборенди на перші три роки, та одночасно укласти між ФОП-2 та ТОВ договір оренди на наступні три роки, починаючи з дня закінчення дії договору суборенди. З дотриманням звичайно ж переважного права ФОП-1 на продовження оренди.

Якщо при цьому наведений вище договір підряду на виконання був укладений між ТОВ та ФОП-2, то укладення нового договору оренди між ТОВ і ФОП-2 матиме цілком логічний вигляд.

 

Дуже теоретично можна було би ще говорити про договір про спільну діяльність (договір простого товариства). Відповідно до ст.1132 ЦКУ за договором простого товариства сторони (учасники) беруть зобов’язання об’єднати свої вклади та спільно діяти з метою одержання прибутку або досягнення іншої мети.

Тож якщо узгодити між ТОВ, ФОП-1 і ФОП-2 які саме вклади, як і коли сторони мають об’єднати, та яку саме мету вони хочуть досягнути, то цілком можливим буде й укладення договору простого товариства.

Автор: Олександр Єфімов,
Керуючий Партнер, доктор філософії права, доцент, адвокат, аудитор, член Науково-консультативної ради Верховного Суду