Інвестиційний договір: як відступити права…

Питання: ТОВ уклало договір відступлення права вимоги за інвестиційним договором з фізичною особою, а згодом  планує передати квартиру шляхом укладання попереднього договору купівлі-продажу квартири  іншій фізичній особі.

Питання: чи може  Товариство з фізичною особою укласти попередній договір купівлі-продажу квартири, чи потрібно укласти новий договір відступлення права вимоги?

Відповідь: Відповідно до ст.6 Цивільного кодексу України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, лише якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов’язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

А згідно зі ст.627 ЦКУ свобода договору полягає в тому, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦКУ, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Таким чином, учасники цивільних правовідносин є досить вільними в укладенні договорів.

Тож, відповідаючи на запитання, слід зазначити, що можна укласти і договір відступлення права вимоги, і попередній договір, і, навіть, сам договір купівлі-продажу. Адже відповідно до ст.656 предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.

Зрозуміло, що й право власності в такому разі на квартиру до фізичної особи перейде не раніше, аніж його набуде продавець. Також зрозуміло, що можуть бути питання з пошуком нотаріуса, оскільки такий договір відповідно до ст.657 ЦКУ підлягає нотаріальному посвідченню, а нотаріуси «полюбляють» посвідчувати договори купівлі-продажу квартири у тому разі, коли право власності продавця на квартиру вже є в реєстрі речових прав. Тож треба знайти нотаріуса, який погодиться посвідчити договір, а право власності зареєструвати пізніше.

 

Відповідно до ст.635 ЦКУ попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, – у письмовій формі.

У нашому разі, враховуючи, що основний договір купівлі-продажу квартири має укладатися в письмовій формі з нотаріальним посвідченням, попередній договір також треба буде укладати за участі нотаріуса. По правовій суті укладення попереднього договору, в якому вказані усі істотні умови основного договору, просто подвоює кількість юридично значимих рухів (дій) та витрат на нотаріальні послуги. Мова ж у будь-якому разі йде про вступ продавця і покупця у правовідносини купівлі-продажу квартири у дещо ускладнений спосіб: спочатку попередній договір, а потім основний – договір купівлі-продажу.

Слід мати на увазі, що відповідно до ч.2 ст.635 ЦКУ сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором (основного договору), повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Що стосується договору відступлення прав за інвестиційним договором, то укладення такого договору також відповідає чинному законодавству. Відповідно до ст.512 ЦКУ кредитор у зобов’язанні може бути замінений іншою особою внаслідок, зокрема, передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги). А згідно зі ст.516 ЦКУ заміна кредитора у зобов’язанні здійснюється без згоди боржника, якщо інше не встановлено договором або законом.

Зазвичай, інвестиційний договір, за яким набувається у власність житло, за своєю суттю є договором на придбання майнових прав на житло. Тож, і відступити ці права іншій особі можна, якщо такий інвестиційний договір не містить заборони щодо такого відступлення.

Підсумовуючи викладене, слід зазначити, що правомірними є усі названі вище варіанти. Тож, приймаючи рішення, слід виходити з цього та з того, в який спосіб укладення договору покупець відчуватиме себе більш гарантовано щодо набуття в майбутньому права власності на квартиру.

Автор: Олександр Єфімов,
Керуючий Партнер, доктор філософії права, доцент, адвокат, аудитор, член Науково-консультативної ради Верховного Суду