Користування земділянками без продовження договорів оренди

Питання:

Ми ПТВФ «А». Закінчилась дія договорів оренди земельних ділянок (паїв), орендодавці знаходяться або в державі-агрессорці, або на окупованих територіях і не мають змоги продовжити договір оренди. Чи є законні підстави для подальшого користування сільськогосподарському підприємству земельними ділянками без договорів оренди?

Відповідь:

Після початку повномасштабного вторгнення рф на територію України, законодавцем було прийнято низку законів, що були покликані вирішити долю договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Зокрема, 07.04.2022 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» №2145-ІХ (далі – Закон №2145-ІХ), яким було внесено зміни до пп.1 п.27 Перехідних положень ЗК України: вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП) договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Однак, прийняте обмеження обігу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, на час воєнного стану, було скасоване Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» №2698-ІХ (далі – Закон №2698-ІХ), який набрав чинності 19.11.2022.

Вказаним Законом доповнено пп.1 п.27 Перехідних положень ЗК України, та викладено його в такій редакції:

вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до ДРРП договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель», щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Тобто, поновленими на один рік без волевиявлення сторін та внесення відповідних відомостей до ДРРП будуть вважатися лише ті договори, які закінчили свою дію після 24.02.2022 і до 19.11.2022, коли набрав чинності Закон №2698-ІХ. Такі договори не втратять своєї чинності та автоматично діятимуть протягом одного року від дня спливу попереднього строку їх дії.

Однак, вказані зміни не торкнулись порядку автоматичного поновлення строку дії договорів оренди земельних ділянок, передбаченого ст.126¹ ЗК України, яка була внесена пп.4 п.1 р.1 Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» №340-ІХ, що набрав чинності 16.01.2020:

договором оренди землі може встановлюватися умова щодо поновлення такого договору. Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з ДРРП відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається. У разі відсутності заяви про виключення з ДРРП відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

Вказані зміни стосуються лише тих договорів оренди земельних ділянок, що укладені після 16.07.2020, мають умову про автоматичне поновлення договору та щодо них відсутня заява однієї зі сторін про виключення з ДРРП відомостей про поновлення договору до дати закінчення його дії. В іншому випадку, до договорів оренди землі, укладених до 16.07.2020, застосовують положення законодавства, що діяло на момент їх укладення, а саме норми ст.33 Закону України «Про оренду землі» №161-XIV.

Отже, ПТВФ зможе надалі користуватися земельною ділянкою на підставі договору оренди, лише у випадку автоматичного поновлення його строку дії або на підставі пп.1 п.27 Перехідних положень ЗК України, або згідно зі ст.126¹ ЗК України. Але щоб вирішити, яка саме норма законодавства підлягатиме застосуванню у цьому випадку, треба детально проаналізувати договір оренди.

В іншому випадку, законних підстав для користування земельними ділянками сільськогосподарським підприємством без договорів оренди – не виникає, адже згідно зі ст.125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав, та підлягають оформленню відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Вікторія Шелест

юристка