Якщо не працює реєстр речових прав на нерухоме майно

Питання:

На даний момент система реєстрації майнових прав на нерухоме майно не працює з технічних причин.

1) Яким чином укладати договори з покупцями поки не працює реєстр майнових прав?

2) Чи можна укласти з покупцями – фізичними особами договір купівлі-продажу майнових прав нотаріально непосвідчений, з вказанням того, що в майбутньому мабуть доведеться перепідписати договір у нотаріуса, можливо з іншою формою договору тощо?

3) Чи не визнає ДПС такі договори нікчемними в майбутньому?

4) Чи правомірно отримувати оплату за такими договорами за житлову нерухомість?

5) Чи може ДПС визнати ПН, зареєстровані на суми таких оплат, виписаними неправильно?

Відповідь:

1) З введенням воєнного стану повноцінне функціонування реєстрів було призупинено, що унеможливило проведення операцій купівлі-продажу нерухомого майна в Україні з дотриманням всіх законодавчих вимог.

З огляду на це, варто звернути увагу на Постанову КМУ №480 від 19.04.2023 «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо діяльності нотаріусів та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану» (далі – Постанова №480), якою було уточнено процедуру державної реєстрації прав на нерухоме майно в період воєнного стану.

Більше того, прийняття вказаної постанови відновило, зокрема, функціонування Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що зі свого боку, дозволило здійснювати купівлю-продаж нерухомого майна, але за певних умов.

До початку повномасштабного вторгнення у контрагентів договору купівлі-продажу була можливість на вибір звернутися до нотаріуса: або за місцезнаходженням майна, або за місцем проживання однієї зі сторін.

Однак, наразі пп.19 п.2 Постанови №480 встановлено, що «нотаріальне посвідчення договору щодо відчуження нерухомого майна, іпотеки, про встановлення довірчої власності на нерухоме майно здійснюється виключно за місцезнаходженням такого майна, крім нерухомого майна, розташованого у м. Києві або Київській області. Нотаріальне посвідчення договору щодо відчуження нерухомого майна, іпотеки, про встановлення довірчої власності на нерухоме майно, розташоване у м. Києві або Київській області, здійснюється виключно нотаріусом, робоче місце (контора) якого розташовано у м. Києві або Київській області, за місцезнаходженням такого майна, або місцезнаходженням юридичної особи, або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи – однієї із сторін відповідного договору». Тобто, на період дії воєнного стану порядок вибору нотаріуса для посвідчення договору залишився без змін на території м. Києва та Київської області. Для інших областей договори купівлі-продажу нотаріуси можуть посвідчувати лише за місцезнаходженням нерухомого майна.

Протягом дії воєнного стану та протягом одного місяця після його припинення договори, предметом яких є нерухомі об’єкти (зокрема договори купівлі-продажу, дарування, довічного утримання, обміну, поділу, іпотеки, найму будівлі на строк не менш 3 років) дозволено посвідчувати лише тим нотаріусам, які відповідають критеріям п. 9 Постанови №480 та включені до Переліку нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються дії щодо цінного майна.

Також, згідно з пп.17 п.2 Постанови №480 заборонено нотаріальне посвідчення договору щодо відчуження нерухомого майна до закінчення одного місяця з дня державної реєстрації права власності відчужувача нерухомого майна, крім випадків набуття відчужувачем права власності у порядку спадкування або у результаті визначення розміру часток у праві спільної сумісної власності.

За пп.18 п.2 Постанови №480 заборонено також нотаріальне посвідчення договорів щодо відчуження нерухомого майна, цінних паперів, корпоративних прав, іпотеки, про задоволення вимог іпотекодержателя, встановлення довірчої власності на нерухоме майно (у тому числі договорів про внесення змін до таких договорів або їх розірвання (припинення), а також нотаріальне засвідчення справжності підпису на актах приймання-передачі частки (частини частки) у статутному (складеному) капіталі (статутному фонді) юридичної особи, які укладаються (підписуються) від імені фізичної особи – відчужувача (іпотекодавця, довірчого засновника) на підставі довіреності. Тобто здійснити відчуження нерухомого майна може виключно його власник.

Отже, в період дії воєнного стану укладати договори купівлі-продажу нерухомого майна з наступним їх нотаріальним посвідченням – можливо, але лише з дотриманням законодавчих нововведень під час війни.

2) Відповідно до ч.1 ст.182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (за ч.ч. 3, 4 ст.334 ЦК України).

Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення (ч.3 ст.640 ЦК України).

Отже, внаслідок нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу та одночасної державної реєстрації прав у покупця виникає право власності на нерухоме майно за цим договором. Інших законних підстав для виникнення права власності на нерухоме майно немає.

Де-факто сторони можуть прописати в договорі купівлі-продажу можливість майбутнього нотаріального посвідчення, але де-юре такий договір не породжуватиме для сторони-покупця виникнення права власності на придбане нерухоме майно, – до здійснення нотаріального посвідчення та державної реєстрації такого майна його власником залишатиметься продавець.

Враховуючи, можливість укладення договорів купівлі-продажу, протягом дії воєнного стану, з урахуванням законодавчих обмежень, сторонам варто відразу, під час укладення договору купівлі-продажу, здійснити процедуру нотаріального посвідчення та державної реєстрації права власності, для настання бажаних результатів за цим договором.

3-5) Згідно з ч.ч.1, 2 ст.220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

На підставі ч.1 ст.657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

З огляду на вищенаведене, договір купівлі-продажу нерухомого майна, який підлягає нотаріальному посвідченню, вважається нікчемним, якщо цієї вимоги не було дотримано.

Варто також наголосити, що відповідно до позиції ВСУ у справі №6-1288цс17 від 06.09.2017 «однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин».

Тобто, непосвідчені договори купівлі-продажу нерухомого майна можуть бути визнанні дійсними, лише за умови безповоротного ухилення одного з контрагентів від здійснення такої процедури. В інших випадках такі договори є нікчемними, незалежно від домовленостей сторін.

Тож, непосвідчений договір купівлі-продажу нерухомого майна буде нікчемним, з моменту його укладення, з усіма наступними наслідками для недійсного правочину.

Такий договір буде нікчемним як і для ДПС, так і для інших органів, а тому він не породжуватиме юридичних наслідків, окрім тих, які пов’язані з недійсністю договору, як правочину.

Відповідно до ч.1 ст.216 ЦК України у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов’язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, – відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

А тому для отримання оплати за непосвідченими договорами купівлі-продажу житлової нерухомості – у продавця також відсутні законні підстави. Відповідно й податкові накладні, зареєстровані на суми таких оплат, теж не будуть правомірними: внаслідок недійсності господарської операції, щодо якої такі накладні було складено.

Вікторія Шелест,

юристка

25.05.2023