Суборенда за вищою вартістю

Питання: чи може орендар державного майна (нежитлове приміщення) передати його в суборенду за вартістю вищою, ніж сплачує орендодавцеві?

Відповідь:

Питання оренди та суборенди державного майна регулюється Законом України «Про оренду державного та комунального майна» (далі – Закон).

Зверніть увагу, що ч. 3 ст. 15 Закону взагалі забороняє підприємствам, установам і організаціям, що отримали в оренду державне та/або комунальне майно без проведення аукціону, укладати договори суборенди щодо цього майна.

Детально вимоги до суборенди визначає ст. 22 Закону. Так:

  • Орендар має право за письмовою згодою орендодавця з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, передати в суборенду державне та комунальне майно, за виключенням майна, отриманого таким орендарем без проведення аукціону (конкурсу), та якщо інше не передбачено договорами оренди, укладеними до моменту набрання чинності цим Законом.
  • Строк надання майна в суборенду не може перевищувати строку дії договору оренди.
  • До договору суборенди застосовуються положення договору оренди, встановлені цим Законом, крім випадків, визначених частиною шостою цієї статті (вони нас, очевидно, не стосуються) тощо.

Очевидно, що питання вартості не належить до положень договору оренди, встановлених Законом, оскільки воно вирішується під час проведення аукціону. А тому не можна казати, що для суборенди актуальна лише вартість, визначена договором оренди для оренди.

При цьому, п. 61 Прикінцевих та перехідних положень Закону визначає, що під час дії воєнного стану Кабінет Міністрів України може встановити інші правила передачі в оренду державного та комунального майна, ніж ті, що передбачені цим Законом.

Кабмін таку постанову прийняв – «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» від 27.05.2022 №634 (далі – Постанова).

Так, наприклад, згідно з п. 10 Постанови під час воєнного стану може бути передане в суборенду таке майно, що перебувало в оренді до введення в дію воєнного стану: визначене абзацами девʼятим та десятим частини першої статті 3 Закону (майно, що не підлягає приватизації; майно органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування, державних і комунальних установ та організацій, Збройних Сил України, Служби безпеки України, Державної прикордонної служби України тощо) і т.д.

Отже, ні Закон, ні Постанова не містить застережень щодо вартості суборенди.

Навіть, типовий договір оренди не визначає більшу вартість суборенди як підставу припинення оренди.

Відповідно до ст. 627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Це означає, що оскільки відсутня заборона на встановлення вартості суборенди, яка є вищою за вартість оренди, то сторони договору суборенди мають повне на це право.

Наталія Брожко, Керівна Партнерка, адвокатеса Адвокатської фірми «Єфімов та партнери»