Продаж майнових прав на житлову недобудову

Питання:

Забудовник продає майнові права на житлову недобудову, дозвіл на будівництво якої одержано до 10.10.2022 року (до набрання чинності ЗУ «Про гарантування речових прав…»). Обов’язок реєстрації спеціального майнового права на такі об’єкти у реєстрі речових прав у такого забудовника відсутній, оскільки він не приймав рішення про поширення дії нового ЗУ «Про гарантування речових прав…» на старі дозволи, які було отримано до набрання ним чинності. Відповідно, забудовник продовжує продавати майнові права у розумінні ЗУ «Про оцінку майна та майнових прав».

Норма п.п.197.1.14 ПКУ чітко зазначає, що «першим постачанням неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості означає першу передачу спеціального майнового права на відповідний об’єкт покупцю за договором купівлі-продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості (перший продаж) від замовника будівництва/девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об’єкт». Тобто, про продаж майнового права на житлову недобудову за старим дозволом тут абсолютно нічого не вказано. Також жодним нормативним документом поняття «майнові права» та «спеціальне майнове право» на такі об’єкти нерухомості не ототожнено (не прирівняно).

То ж чи є першим постачанням згідно п.п. 197.1.14 ПКУ продаж майнових прав (не спеціального майнового права) на житлову недобудову за старим дозволом, який видано до 10.10.2022?

Відповідь:

Згідно з ч. 1 ст. 58 Конституції України дію нормативно-правового акта в часі треба розуміти так, що вона починається з моменту набрання цим актом чинності і припиняється із втратою ним чинності, тобто до події, факту застосовується той закон або інший нормативно-правовий акт, під час дії якого вони настали або мали місце.

Також відповідно до висновку щодо тлумачення змісту ст. 58 Конституції України, викладеному у рішеннях Конституційного Суду України від 13.05.1997 №1-зп, від 09.02.1999 №1-рп/99, від 05.04.2001 №3-рп/2001, від 13.03.2012 №6-рп/2012, закони та інші нормативно-правові акти поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності; дію нормативно-правового акта в часі треба розуміти так, що вона починається з моменту набрання цим актом чинності і припиняється із втратою ним чинності, тобто до події, факту застосовується той закон або інший нормативно-правовий акт, під час дії якого вони настали або мали місце; дія закону та іншого нормативно-правового акта не може поширюватися на правовідносини, які виникли і закінчилися до набрання чинності цим законом або іншим нормативно-правовим актом.

Тобто до відносин з продажу майнових прав мають застосовуватися положення Закону України від 15.08.2022 №2518-IX «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (далі – Закон №2518-ІХ), який зокрема передбачає те, що продаж майбутніх об’єктів нерухомості буде можливий лише після того, як замовник будівництва отримає всі необхідні дозволи щодо будівництва та здійснить державну реєстрацію спеціального майнового права на всі майбутні об’єкти нерухомості в об’єкті незавершеного будівництва. Рішення забудовника про поширення чи непоширення дії Закону №2518-ІХ на дозволи на будівництво, отримані до 10.10.2022, не є вирішальним та не впливатиме на застосування норм цього закону до продажу майнових прав.

Отже, до відносин з продажу майнових прав мають застосовуватися ті редакції законів, які є чинними саме на момент здійснення операції з їх продажу.

Згідно з п.10 ч.1 ст.1 Закону №2518-ІХ спеціальним майновим правом на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості (далі – спеціальне майнове право) – є різновид майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості. Водночас абзац 4 ст.3 Закон України від 12.07.2001 №2658-ІІІ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» (далі – Закон №2658-ІІІ), в чинній редакції від 15.08.2022, вказує, що майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (право володіння, розпорядження, користування), спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та право вимоги.

Тож, положення Закону №2658-ІІІ передбачають, що поняття «майнових прав» є більш широким, та включає в себе «спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва».

Розділ V та підрозділ 2 розділу XX ПК України встановлює правове підґрунтя оподаткування ПДВ.

Згідно з п.п. «а» і «б» п. 185.1 ст. 185 ПК України об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до ст.186 ПК України розташоване на митній території України.

На підставі пп.14.1.191 п.14.1 ст.14 ПК України постачання товарів – це будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду.

Відповідно до пп.14.1.202 п.14.1 ст.14 ПК України продаж (реалізація) товарів – це будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсацію незалежно від строків її надання, а також операції з безоплатного надання товарів. Не вважаються продажем товарів операції з надання товарів у межах договорів комісії (консигнації), поруки, схову (відповідального зберігання), доручення, довірчого управління, оперативного лізингу (оренди), інших цивільно-правових договорів, які не передбачають передачі прав власності на такі товари;

Ч.1 ст.655 ЦК України передбачає, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. За ч.2 ст.656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

З огляду на вказане, майнове право на об’єкт інвестування, (що включає спеціальне майнове право), є правом на одержання у власність об’єкта інвестування в майбутньому (після прийняття об’єкта інвестування в експлуатацію). Майнові права особи-покупця після прийняття об’єкта інвестування в експлуатацію реалізуються шляхом набуття права власності на об’єкт інвестування, оформлення та реєстрації платником податків – покупцем відповідних правовстановлюючих документів на цей об’єкт.

Отже, операція з продажу майнових прав на житлову недобудову для продавця-забудовника є операцією з першого постачання житла (об’єкта житлового фонду), яка оподатковується ПДВ у загальновстановленому порядку за ставкою 20 %.

Водночас, операції з подальшого постачання майнових прав на такі об’єкти звільнятимуться від оподаткування ПДВ згідно з абзацом «б» пп.197.1.14  п.197.1 ст.197 ПК України.

Вікторія Шелест, юристка