Розірвання договору емфітевзису: нюанси повернення оплати

EXPERTUS. Головбух

Питання:

Сільськогосподарське ТОВ уклало договір емфітевзису з фіз. особою, сплатило податки і суму по договору за 50 років. Пройшло 3 роки, договір розривається за згодою сторін. Чи повинна фіз. особа повернути кошти за 47 років чи СТОВ повинно списати незамортизовану частину емфітевзису на збитки?

Відповідь:

Емфітевзис за своєю правовою природою є видом речових прав на чуже майно. Ч.1 ст.407 ЦК України та ч.1 ст. 102¹ ЗК України встановлюють, що емфітевзис може виникнути лише на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

Чинне законодавство не закріплює чіткого переліку істотних умов для договору емфітевзису, до того ж, відсутня й форма типового договору емфітевзису. Тож при вирішенні будь-яких розбіжностей щодо бачення сторонами умов, зміни й розірвання договору емфітевзису, останнім варто керуватися главами 33 ЦК України та 16¹ ЗК України, а також загальними положеннями ЦК України (глави 52, 53) та ГК України (глава 20).

Правові наслідки зміни або розірвання договору визначені у ст.653 ЦК України. За ч.2 ст.653 ЦК України у разі розірвання договору зобов’язання сторін припиняються. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов’язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом (ч.4 ст.653 ЦК України). Отже, сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов’язанням до моменту розірвання договору.

Однак ЦК України не встановлює такого обмеження на решту зобов’язань, які мали бути виконані у майбутньому. У строкових договорів таке майбутнє легко визначити внаслідок вказівки строку у договорі, для безстрокових – все залежить, зокрема, від часу, необхідного на виконання зобов’язання. Тож, для строкового договору емфітевзису часовий відтинок майбутнього обмежується 50 роками.

З огляду на вказане, внаслідок розірвання договору емфітевзису за згодою сторін, сплачена наперед (решта 47 років) сума за договором емфітевзису має бути повернена фізичною особою-власником земельної ділянки – ТОВ.

Принагідно вказати, що якщо пункт про наслідки розірвання договору був відсутнім у тексті договору емфітевзису, то їх, зокрема, умови повернення наперед сплаченої суми за договором (з переплатами, без переплат) варто зазначити у додатковій угоді до договору емфітевзису, яка усуне будь-які питання податкових органів щодо природи вказаної суми. Звичайно укладення такої угоди можливе, якщо сторонами ще не було укладено додаткової угоди про розірвання договору.

Вікторія Шелест, юристка