Чи може КНП продовжити договір оренди без звіту про оцінку майна

Опубліковано в експертно-правовій системі “Експертус: Головбух”

Питання: 29.12.2021 закінчується строк дії договору оренди. Орендар має намір продовжити його (продовження перше, об’єкт включено до Переліку другого типу (тобто майно передається в оренду без проведення аукціону). Наше КНП (Орендодавець) направило лист Орендарю про те, що не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору оренди орендар має подати заяву та звіт про оцінку майна. Орендар не погоджується робити звіт про оцінку майна, так як вони мають право орендувати приміщення за 1 грн на рік. Чи може наше КНП продовжити договір оренди без звіту про оцінку майна?

Відповідь:

Визначенню оцінки майна присвячено ст. 8 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (далі – Закон).

Так, цією статтею передбачається:

Вартість об’єкта оренди встановлюється на рівні його ринкової (оціночної) вартості, за умови наявності однієї з таких підстав: об’єктом оренди є єдиний майновий комплекс державного або комунального підприємства; об’єкт оренди пропонується для передачі в оренду без проведення аукціону; об’єкт оренди використовується на підставі договору оренди, укладеного без проведення аукціону або конкурсу, і орендар бажає продовжити договір оренди на новий строк.
Ринкова (оціночна) вартість об’єкта оренди для цілей оренди визначається на замовлення балансоутримувача, крім випадку, визначеного наступним пунктом. Орендар, визначений за результатами аукціону, або орендар, якому було передано в оренду об’єкт без аукціону, зобов’язаний відшкодувати балансоутримувачу вартість проведення оцінки об’єкта оренди.
Ринкова (оціночна) вартість об’єкта, який перебуває в оренді на підставі договору, який орендар бажає продовжити на новий строк без проведення аукціону у випадках, передбачених Законом, визначається на замовлення орендаря згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 3 червня 2020 р. № 483 «Деякі питання оренди державного та комунального майна» (далі – Порядок передачі майна в оренду) як особи, у якої орендоване майно перебуває на законних підставах, без доручення балансоутримувача.

Про те, як продовжувати договір оренди, розповідає ст. 18 Закону.

Без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які:

укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п’ять років або менше;
укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 Закону;
укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 Закону;
укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.

Оскільки запитувач деталізував, що договір оренди продовжується вперше, то у даному випадку має місце перший підкреслений варіант із визначеного вище переліку.

Крім того, рішення про продовження договору оренди комунального майна, передбаченого вище вказаним переліком, та рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем або представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеними ним органами у випадках, встановлених рішенням представницького органу місцевого самоврядування.

Договори, що продовжуються без проведення аукціону, продовжуються на тих самих умовах, на яких були укладені договори оренди, що продовжуються, з урахуванням вимог Закону та Порядку передачі майна в оренду.

Орендна плата за договором у такому випадку встановлюється одним із таких способів:

на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується, якщо такий договір було укладено на аукціоні або конкурсі;

на підставі застосування чинної на момент продовження договору орендної ставки до ринкової вартості об’єкта оренди, оцінка якого має бути здійснена на замовлення орендаря в порядку, визначеному Законом та Методикою розрахунку орендної плати, крім випадків, коли розмір такої орендної плати є нижчим за розмір орендної плати договору, що продовжується. У такому разі орендна плата встановлюється на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується.

І саме в останньому випадку орендар, який звертається із заявою про продовження договору оренди, зобов’язаний разом із такою заявою надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт.

Тобто КНП не має права продовжити договір оренди без такого звіту.

Навіть, ч. 1 ст. 19 Закону чітко визначає, що рішення про відмову у продовженні договору оренди приймається, якщо орендар, який бажає продовжити договір оренди майна без проведення аукціону, не надав звіт про оцінку об’єкта оренди у визначений цим Законом строк.

Наталія Брожко, Партнер, адвокат Адвокатського об’єднання
«Адвокатська фірма «Єфімов та партнери»