Продаж майна “державною” юрособою

Опубліковано в експертно-правовій системі “Експертус: Головбух”  

Питання:

Державне сільськогосподарське дослідне господарство, платник ПДВ, платник ЄП 4 група (сільгоспвиробник) безпосередньо підпорядковане Інституту сільського господарства Карпатського регіону НААН. Підприємство здійснює дослідну, господарську і комерційну діяльність… з метою одержання прибутку та є самостійним суб’єктом господарювання. Підприємство має відокремлене майно, самостійний баланс, розрахункові рахунки. Згідно зі Статутом підприємство самостійно розпоряджається майном та коштами, одержаними від господарської діяльності. На балансі у підприємства перебуває об’єкт незавершеного будівництва, котрий будувався господарським способом з середини 80-х по кінець 90-х років. Ми отримали дозвіл від Інституту на продаж об’єкту і плануємо провести аукціон на відповідній торгівельній платформі з відображенням в системі «Прозоро».

Питання:

1. Чи необхідний взагалі дозвіл від Інституту на реалізацію цього об’єкта?

2. Як відобразити в обліку процедуру оцінки (переоцінки), продажу і надходження коштів від реалізації цього майна?

Відповідь:

1. Об’єкт незавершеного будівництва – це об’єкт, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження, але його не прийнято до використання відповідно до законодавства.

За ч.3 ст.331 ЦК України до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності така особа може укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності або спеціального майнового права на нього відповідно до закону.

Для об’єктів незавершеного будівництва передбачена окрема процедура державної реєстрації прав.

На підставі Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» об’єкт незавершеного будівництва не є об’єктом нерухомого майна. Принагіднотреба зазначити, що обов’язок сплачувати податок на нерухоме майно виникне з дати набуття і реєстрації права власності щодо новоствореного закінченого об’єкта нерухомого майна.

Тобто, для продажу об’єкта незавершеного будівництва, власник матеріалів і обладнання має укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва, а покупець такого об’єкта, зі свого боку, має звернутися до органу, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно для реєстрації права власності на нього.

Однак, варто врахувати те, що якщо такий об’єкт незавершеного будівництва перебуває у державній власності він підлягає приватизації. Приватизація – це платне відчуження майна, що перебуває у державній або комунальній власності, на користь фізичних та юридичних осіб, які відповідно до Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» (далі – Закон №2269) можуть бути покупцями (за п.22 ч.1 ст.1 Закону №2269).

Відповідно до ч.3 ст.4 Закону №2269 майно, яке перебуває на балансах державних підприємств, установ, організацій, що не підлягають приватизації, та яке не входить до складу єдиних майнових комплексів, що забезпечують основні види діяльності таких підприємств або більше трьох років не використовуються у виробничій діяльності і подальше їх використання не планується, належить до об’єктів, що підлягають приватизації.

За п.3 ч.2 ст.5 Закону №2269 об’єкти незавершеного будівництва (будівлі, споруди, передавальні пристрої, які не введені в експлуатацію) є об’єктами малої приватизації.

Суб’єктами такої приватизації є державні органи приватизації, місцеві ради, органи приватизації територіальних громад та покупці (за ст.6 Закону №2269).

Порядок приватизації державного та комунального майна передбачений ст.10 Закону №2269.

За ст. 11 Закону №2269 ініціювати приватизацію об’єктів можуть органи приватизації, уповноважені органи управління, інші суб’єкти управління об’єктами державної і комунальної власності або покупці. Водночас прийняттю рішення про приватизацію об’єкта передує затвердження Фондом державного майна України переліку об’єктів малої приватизації державної власності.

Заяви про включення об’єктів права державної власності до відповідного переліку об’єктів великої або малої приватизації, що підлягають приватизації, подають потенційніпокупці до державних органів приватизації за місцезнаходженням об’єкта, що приватизується, у порядку, що встановлюється Фондом державного майна України.

Державні органи приватизації протягом 3 днів після надходження заяви звертаються щодо надання згоди на включення такого об’єкта до переліку об’єктів державної власності, що підлягають приватизації, до уповноважених органів управління державним майном, крім випадків, коли орган приватизації є уповноваженим органом управління державним майном або уповноважений орган управління самостійно ініціював включення такого об’єкта до перелікуоб’єктів державної власності, що підлягають приватизації (згідно з ч.7 ст.11 Закону №2269).

Тобто у випадку, коли об’єкт незавершеного будівництва перебуває у державній власності та його уповноваженим органом управління є інститут сільського господарства, державне сільськогосподарське дослідне господарство має отримати дозвіл на реалізацію такого об’єкта. Проте якщо уповноваженим органом управління об’єктом незавершеного будівництва є саме державне сільськогосподарське дослідне господарство, воно може самостійно ініціювати включення цього об’єкта до переліку об’єктів державної власності, що підлягають приватизації, для подальшого продажу, шляхом проведення електронного аукціону (за ст.15 Закону №2269).

2. Наразі відсутні окремі правила бухгалтерського обліку для операцій малої приватизації, які прописані Міністерством фінансів України. А тому, щодо вказаних операцій варто послуговуватися загальними нормами національних стандартів бухгалтерського обліку та Положенням про порядок бухгалтерського обліку окремих активів та операцій підприємств державного, комунального секторів економіки і господарських організацій, які володіють та/або користуються об’єктами державної, комунальної власності, затверджене наказом Мінфіну від 19.12.2006 №1213 (далі – Положення №1213).

Варто зауважити, що за договором купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва, укладеного за результатами електронного аукціону, продавцем такого об’єкта є Фонд державного майна України, який одночасно є як державним органом приватизації, організатором електронного аукціону, так і отримувачем коштів за реалізований об’єкт. Тобто державне сільськогосподарське дослідне господарство внаслідок проведення малої приватизації, безоплатно передає об’єкт Фонду державного майна України – на його поточний рахунок не здійснюється жодного грошового зарахування.

Відповідно до п.2 розділу ІІІ «Облік активів» Положення №1213 безоплатна передача державними підприємствами за рішенням органу, уповноваженого управляти державним майном нерухомого майна (будівель, споруд, зокрема об’єктів незавершеного будівництва, приміщень) відображається за кредитом рахунків обліку цих активів (первісна або переоцінена вартість) і дебетом:

рахунку 13 «Знос (амортизація) необоротних активів» – на суму зносу цих об’єктів;

рахунку 69 «Доходи майбутніх періодів», якщо зазначені об’єкти збудовані, придбані, реконструйовані, модернізовані тощо за рахунок цільового фінансування, – в сумі залишку невизнаного доходу за відповідними об’єктами;

рахунку 41 «Капітал у дооцінках» – на суму їх дооцінки (в межах залишку залишкової вартості переданих об’єктів після відображення наведених у цьому пункті попередніх облікових записів). Залишок суми дооцінки переданих об’єктів відображається за дебетом субрахунку 423 «Дооцінка активів» і кредитом рахунку 44 «Нерозподілені прибутки (непокриті збитки)»;

субрахунку 425 «Інший додатковий капітал», якщо вартість зазначених активів отримано підприємством понад розмір статутного капіталу, – на залишок залишкової вартості переданих об’єктів після відображення наведених у цьому пункті попередніх облікових записів (у межах залишку відповідного додаткового капіталу);

субрахунку 426 «Фонди спеціального призначення», якщо зазначені об’єкти збудовані, придбані, реконструйовані, модернізовані тощо за рахунок фонду розвитку виробництва (у межах залишку відповідного фонду);

рахунку 45 «Вилучений капітал», якщо прийнято відповідне рішення про зменшення статутного капіталу підприємства внаслідок передачі активів або рахунку 44 «Нерозподілені прибутки (непокриті збитки)», якщо такого рішення не прийнято, – на залишок залишкової вартості переданих об’єктів після відображення наведених у цьому пункті попередніх облікових записів.

Після внесення змін до установчих документів підприємства, сума зменшення розміру його статутного капіталу через передачу активів відображається за дебетом рахунку 40 «Зареєстрований (пайовий) капітал» і кредитом рахунку 45 «Вилучений капітал».

Тобто державне сільськогосподарське дослідне господарство внаслідок малої приватизації має списати вартість такого активу – об’єкта незавершеного будівництва.

Що стосується покупця за договором купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва, то незважаючи на те, що він сплачуватиме гроші за об’єкт Фонду державного майна України, а державне сільськогосподарське дослідне господарство, зі свого боку, передасть йому майно за актом приймання-передачі – у розрахунках покупця операція, що стосується купівлі-продажу об’єкта, має бути оформлена з єдиним контрагентом.

Об’єкт незавершеного будівництва можна вважати ідентифікованим активом та зобов’язанням, а тому його придбання має бути відображеним в обліку покупця за його справедливою вартістю (за п.4 Національного положення (стандарту) бухгалтерського обліку 19 «Об’єднання підприємств», затвердженим наказом Мінфіну від 07.07.1999 №163). Для об’єкта малої приватизації такою справедливою вартістю буде оцінка вартості майна перед проведенням електронного аукціону.

Відповідно до ст.7 Закону України «Про оцінку майна, майнові права та професійну оцінну діяльність в Україні» у випадку приватизації майна проводиться оцінка майна, що є незалежною та оголошується стартовою ціною продажу об’єкта на електронному аукціоні. Остаточна ціна за об’єкт незавершеного будівництва буде сформована вже за результатами електронного аукціону.

Окремо варто вказати, що для прийняття на баланс покупцем цього ідентифікованого активу він має звернутися до даних оцінки (за п.9 Національного положення (стандарту) бухгалтерського обліку 7 «Основні засоби», затвердженим наказом Мінфіну від 27.04.2000 №92).

Окрім того, в обліку у сторін за договором купівлі-продажу об’єкта за податком на прибуток операції будуть відображені аналогічно до відображення в бухгалтерському обліку. Балансова вартість відповідної групи основних засобів у покупця збільшиться на первісну вартість придбаного об’єкта малої приватизації. Для розрахунку амортизації за пп.138.3.1 п.138.3 ст.138 ПК України визначається вартість основних засобів та нематеріальних активів без урахування їх переоцінки (уцінки, дооцінки), проведеної відповідно до положень бухгалтерського обліку.

Зі свого боку, продаж об’єкта незавершеного будівництва державнимсільськогосподарським дослідним господарством, як платника єдиного податку четвертої групи,не буде спричиняти податкових наслідків. Бухгалтерський облік підприємство має провести за загальними правилами, ба більше, операція з продажу взагалі не буде впливати на об’єкт оподаткування.

Однак, державне сільськогосподарське дослідне господарство має врахувати те, що сума доходу від реалізації основного засобу, що перебував на його балансі більше двох років до місяця, в якому цей засіб було реалізовано, має бути відображена у рядку 3.4 Розрахунку частки сільськогосподарського товаровиробництва за формою, затвердженою наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 26.12.2011 №772, у межах залишкової вартості об’єкта.

До того ж, державне сільськогосподарське дослідне господарство як платник ПДВ повинно керуватися положеннями абз.2 п.188.1 ст.188 ПК України щодо мінімальної бази оподаткування під час продажу основних засобів: база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг не може бути нижче ціни придбання таких товарів/послуг, база оподаткування операцій з постачання самостійно виготовлених товарів/послуг не може бути нижче звичайних цін, а база оподаткування операцій з постачання необоротних активів не може бути нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції (у разі відсутності обліку необоротних активів – виходячи із звичайної ціни).

Водночас, законодавець та державний регулятор не передбачає інших особливостей щодо ПДВ під часу реалізації об’єкта малої приватизації, а тому до цих відносин має бути застосовано загальні правила його нарахування.

Вікторія Шелест, юристка