Розірвання договору емфітевзису: про що слід потурбуватись заздалегідь

Поговоримо про власність, точніше про право власності на землю.

Гадаю, Ви точно чули про емфітевзис чи то пак право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Але чи знали Ви про його особливості, зокрема про наслідки його розірвання? Якщо ні, то ми зараз це виправимо.

Емфітевзис за своєю правовою природою є видом речових прав на чуже майно. Ч.1 ст.407 ЦК України та ч.1 ст. 102¹ ЗК України встановлюють, що емфітевзис може виникнути лише на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

Чинне законодавство не закріплює чіткого переліку істотних умов для договору емфітевзису, до того ж, відсутня й форма типового договору емфітевзису. Тож при вирішенні будь-яких розбіжностей щодо бачення сторонами умов, зміни й розірвання договору емфітевзису, варто керуватися главами 33 ЦК України та 16¹ ЗК України, а також загальними положеннями ЦК України (глави 52, 53) та ГК України (глава 20).

Правові наслідки зміни або розірвання договору визначені у ст.653 ЦК України. За ч.2 ст.653 ЦК України у разі розірвання договору зобов’язання сторін припиняються. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов’язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом (ч.4 ст.653 ЦК України). Отже, сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов’язанням до моменту розірвання договору.

Однак ЦК України не встановлює такого обмеження на решту зобов’язань, які мали бути виконані у майбутньому. У строкових договорів таке майбутнє легко визначити внаслідок вказівки строку у договорі, для безстрокових – все залежить, зокрема, від часу, необхідного на виконання зобов’язання. Тож, для строкового договору емфітевзису часовий відтинок майбутнього обмежується 50 роками.

З огляду на вказане, внаслідок розірвання договору емфітевзису за згодою сторін, сплачена наперед сума за договором емфітевзису має бути повернена власником земельної ділянки будь-якої форми власності – особі, яка виявила бажання користуватися земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевту).

А тому порада від нас: потурбуйтеся про визначення наслідків розірвання договору емфітевзису заздалегідь, а саме під час формування умов такого договору. Саме цей документ стане Вашою рятівною паличкою для вирішення будь-яких конфліктів між сторонами в майбутньому.

Принагідно також вказати, що якщо пункти про наслідки розірвання договору були відсутніми у тексті договору емфітевзису, то їх, зокрема, умови повернення наперед сплаченої суми за договором (з переплатами, без переплат) варто зазначити у додатковій угоді до договору емфітевзису, яка усуне будь-які питання податкових органів щодо природи вказаної суми.

Нехай нічого не стає ВАМ на заваді! Бережіть себе!

Вікторія Шелест,
юристка

Підписатись на Моніторинг