Спеціальне майнове право на обʼєкт незавершеного будівництва

В одному з минулих випусків ми говорили про механізм реквізиції, коли держава змушена втручатися в майнові права заради національної безпеки. Цього разу варто  поглянути на один із відносно нових способів захисту приватного капіталу, що був запропонований в Україні у 2022 році. Йдеться про спеціальне майнове право (СМП).

Відповідно до чинних норм спеціальне майнове право являє собою різновид речового права на об’єкти незавершеного будівництва (ОНБ) та майбутні об’єкти нерухомості (МОН). При цьому законодавство розмежовує ці дефініції: об’єктом незавершеного будівництва визнається актив, на який отримано дозвіл на виконання будівельних робіт та понесено відповідні витрати, але який ще не прийнято в експлуатацію в установленому порядку. Водночас майбутній об’єкт нерухомості виступає виокремленою складовою частиною подільного ОНБ, яка після завершення будівництва трансформується у самостійний об’єкт нерухомого майна (наприклад квартиру, паркомісце або комерційне приміщення).

Основне призначення даного інституту полягає у забезпеченні державної фіксації кожного майбутнього об’єкта нерухомості ще до моменту введення будинку в експлуатацію. Фактично кожен об’єкт нерухомості отримує власний правовий статус ще на стадії будівництва, що ускладнює можливість, до прикладу, їх повторного продажу.

Для забудовників, чия дозвільна документація датована після 10.10.2022, реєстрація СМП стала безальтернативною умовою легального залучення коштів інвесторів. Так, перед укладенням договорів девелопер повинен сформувати інформацію про майбутні об’єкти в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва, визначити гарантійну частку, здійснити державну реєстрацію спеціального майнового права та лише після цього залучати кошти.

При цьому важливо розуміти, що СМП є тимчасовим правом, яке існує виключно протягом періоду виконання будівельних робіт. Юридично СМП припиняється автоматично в момент отримання сертифіката про введення об’єкта в експлуатацію, після чого запускається механізм реєстрації права власності, і особа, яка володіла СМП на майбутній об’єкт, стає його повноправним титульним власником. У даному контексті рекомендується оперативно, протягом 30 днів, завершити процедуру оформлення права шляхом звернення до державного реєстратора чи нотаріуса із сертифікатом та документами, що підтверджували СМП.

Отож, для покупця спеціальне майнове право є важливим способом перевірки безпечності інвестиції. Перед укладенням договору доцільно переконатися, що на конкретний майбутній об’єкт зареєстровано спеціальне майнове право, перевірити відповідні відомості у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, зʼясувати, чи не перебуває об’єкт під обтяженнями, а також перевірити наявність усіх дозвільних документів на будівництво.

Водночас слід розуміти, що спеціальне майнове право не є абсолютною гарантією завершення будівництва або фінансової стабільності забудовника. Воно значно підвищує рівень захисту інвестора, однак не замінює комплексної юридичної перевірки самого забудовника, земельної ділянки, дозвільної документації, умов договору та історії реалізації попередніх будівельних проєктів.

Тетяна ЮРЧЕНКО,

помічниця юриста Адвокатського об’єднання «Адвокатська фірма

«Єфімов, Брожко та Партнери»